Le Luxembourg, avec ses vallées boisées escarpées, ses rivières limpides, ses hauts plateaux baignés de soleil et ses hectares de vignes, est un lieu de prédilection pour les campeurs venus des pays voisins pour profiter de la diversité des paysages, du vélo et de la marche. Mais depuis la pandémie de Covid, quelque chose d’étrange s’est produit. Les touristes affluent vers les campings à travers l’Europe et les investisseurs immobiliers redirigent de plus en plus de capitaux vers cet actif générateur de trésorerie.
Faut-il tous renoncer à l’immobilier traditionnel et investir dans les campings ?
Situé dans une boucle tranquille de la Sûre, le Camping du Moulin près de Bourscheid est un camping de 140 emplacements dédiés à la nature. Ses 10 m2 spacieux s’étendent de part et d’autre des doux remous de la rivière, tandis que ceux qui recherchent un peu plus de luxe peuvent séjourner dans des tentes de style safari avec lits et réfrigérateurs.
Le camping fait partie des 79 campings luxembourgeois capables d’accueillir près de 42 000 personnes, et pour les investisseurs l’emplacement n’est pas difficile à repérer.
« Un terrain de camping, c’est à la fois un bien immobilier et une entreprise. Cela permet d’utiliser des terres qui seraient autrement impropres à la construction ou à l’agriculture, et c’est très rentable », explique Luis de Palacio, propriétaire du Camping du Moulin.
Les investisseurs semblent d’accord. « L’industrie du camping, comme l’une des nombreuses offres du marché de l’hébergement touristique, a connu une croissance constante au cours des 20 à 25 dernières années », déclare Paul Visser, propriétaire de Go-Get Consulting, une société de conseil en tourisme basée à Luxembourg.
Les investissements en capital-investissement dans les campings et les parcs de vacances sont particulièrement courants, Center Parcs étant une propriété privée depuis 2006. Récemment, le fonds d’infrastructure français Infravia a acquis en 2021 50% du groupe européen de campings Sandaya pour 400 millions d’euros et la branche immobilière de l’actif . Le gestionnaire Swiss Life Asset Managers dispose d’un fonds Club Plein Air Tourisme, qui a un objectif de 300 millions d’euros sur les trois prochaines années avec un endettement moyen de 35%.
Et ces dernières années, le mouvement s’est accéléré.
« J’ai vu un nombre important de demandes au cours des 12 à 18 derniers mois pour nos produits visant à lancer des véhicules d’investissement pour des projets immobiliers alternatifs tels que des campings », commente Peter Wilson, directeur général de ScalingFunds, un fournisseur de technologie pour les fonds alternatifs. industrie. qui utilise la technologie des registres distribués pour rationaliser les processus opérationnels des fonds d’investissement alternatifs. « Ces demandes sont motivées par l’enthousiasme des sociétés en commandite et des investisseurs dans ce domaine. »
« En ce moment, vous voyez beaucoup d’achats de camping financés à l’échelle internationale par des groupes et des chaînes », poursuit Visser. « Parmi ces groupes, nous assistons également à une consolidation croissante, ce qui signifie que des acteurs de plus en plus importants fusionnent ou sont repris par des sociétés d’investissement de plus en plus « anonymes », d’où ils viennent. »
Quels sont donc les moteurs de ce développement et quelle place les campings peuvent-ils jouer dans un portefeuille d’investissement ?
Rendement et dé-corrélation
Les marchés financiers ont connu des turbulences à des degrés divers depuis la crise du Covid et la guerre qui a suivi en Ukraine. Ajoutez à cela le risque d’un krach immobilier en Chine, il n’est pas surprenant que les investisseurs recherchent de nouveaux endroits pour garder leur argent.
« Les rendements des propriétés de loisirs sont décorrélés de tous les actifs traditionnels, y compris l’immobilier », déclare Anthony Esse, directeur général du gestionnaire d’investissement britannique Darwin Alternatives. « Les parcs de vacances se sont avérés relativement résistants à la tourmente économique de ces dernières années et ils ont tendance à fournir un rendement stable et régulier de 6 à 8 % par an. »
Cette combinaison s’avère de plus en plus attractive pour les investisseurs institutionnels.
« Historiquement, les investisseurs immobiliers ont eu du mal à donner un sens à l’immobilier de loisirs. Ils ont pensé aux locations, aux vacances et aux covenants », a déclaré Anthony Esse. « Mais une fois à l’altitude de croisière, ces entreprises génèrent des flux de trésorerie sûrs et à long terme. -tour. »
Darwin Alternatives se concentre sur le développement de produits pour les fonds de pension. Son Leisure Property Fund investit dans un portefeuille diversifié de parcs de vacances au Royaume-Uni, tandis que le Leisure Development Fund se concentre sur la croissance du capital, en acquérant des parcs ayant un potentiel de redéveloppement.
« La tendance est à l’amélioration de la qualité de l’offre », explique Anthony Esse, citant le « glamping » (camping glamour). « Poubelles criminelles, feux de bois, un appétit grandissant pour être proche de la nature. »
« Le développement est important », reconnaît Luis de Palacio. « Il y a des années, ce que vous verriez, c’étaient des campings avec des résidents de longue durée. Ces types de campings n’offraient pas une véritable expérience aux touristes, surtout si leur place était coincée entre deux vieilles roulottes vides. Dans une certaine mesure, certains de ces sites subsistent en Belgique, aux Pays-Bas et au Luxembourg, mais beaucoup d’entre eux ont été repris et rénovés. »
Comme Anthony Esse, Luis de Palacio voit la tendance glamping comme une opportunité de générer des retours financiers. Les campings luxembourgeois proposent des hébergements aussi variés que des chalets à deux lits et des tentes safari à six lits, avec sanitaires privatifs ou de simples emplacements sur herbe – une variété qui n’existait tout simplement pas il y a 10-15 ans, selon Luis de Palacio.
Les possibilités de construire un camping autour de différents thèmes sont également considérables, souligne Luis de Palacio. « Cela peut être basé sur des activités avec un programme pour les grands enfants, naturiste – c’est une clientèle très fidèle -, dog-friendly, voire spirituel. »
Selon lui, les banques répondent bien à la proposition du camp, comprenant le modèle commercial et offrant une hypothèque sur le terrain. Avec un bémol cependant. « Au Luxembourg, cela ne vaut pas la peine d’acheter un terrain et d’essayer de le transformer en camping, car les lois sur les licences et autres tâches administratives prennent trop de temps. Il est beaucoup plus courant d’acheter un camping existant et de l’améliorer. »
Stabilité et sécurité
« Le camping en tant qu’entreprise semble être relativement stable en termes de chiffre d’affaires fiable et de génération de revenus, car l’industrie du camping a été relativement épargnée par les multiples crises auxquelles nous avons été confrontés en Europe au cours des 20 dernières années », déclare Paul Visser. « Même dans les moments difficiles, les gens avaient tendance à ajuster leur budget et à chercher des vacances plus près de chez eux. »
Et plus récemment, Covid a joué son rôle en changeant la façon dont les gens passent leurs vacances. « Covid a accéléré la tendance vers des formes de déplacement plus indépendantes et ‘sûres’, où les gens pouvaient garder leurs distances, être au grand air et voyager de manière autonome », note Paul Visser.
« Les gens ont désormais tendance à éviter le tourisme de masse loin de chez eux et à rester plus près de chez eux. De plus, les voyages en voiture et le camping sont généralement considérés comme moins dommageables pour les écosystèmes et le réchauffement climatique que les croisières en avion ou en bateau, ce qui en fait une alternative bienvenue. »
Les références durables sont importantes pour les investisseurs. Selon Anthony Esse, les possibilités de rénovation des campements permettent la construction de modèles durables. « Les considérations environnementales sont au premier plan de nos opérations quotidiennes dans le parc et de tous nos travaux de rénovation. Nous cherchons à nous assurer que nos bâtiments et nos hébergements sont aussi économes en énergie que possible, que nos environnements de parc sont gérés en harmonie avec l’environnement local , et que la gestion des déchets est efficace et utilise le recyclage le cas échéant. C’est possible. »
Anthony Esse dit que le modèle traditionnel d’un séjour d’une semaine dans un parc de vacances en tant qu’invité captif s’est transformé en « repas de vacances », comme il le dit, de courts séjours d’environ quatre nuits, souvent avec un groupe d’amis ou en famille.
« Il y a eu d’énormes améliorations de la qualité et une diversification dans certains campings en termes de confort, d’infrastructures de loisirs, d’hébergements locatifs et d’autres services (par exemple, la tendance au glamping), un professionnalisme accru et une numérisation dans la réservation et d’autres processus », a déclaré Paul. Visser.
« Ainsi, tant que les terrains de camping continueront d’innover, d’investir dans de nouveaux produits et de s’adapter à l’évolution de la demande, je suis sûr que leur succès économique pourra se prolonger dans le futur. »
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Delano