Propriété locative | Des augmentations salées et des litiges devant la Cour sont à prévoir

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Written By Vincent Bourdieu

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La saison des augmentations de loyer vient de commencer, et le record s’annonce raide pour les locataires. Dans ce contexte d’inflation, bailleurs et locataires s’attendent à ce que le Tribunal administratif du logement (TAL) soit submergé par le poids des demandes de loyers.

Oubliez les augmentations mensuelles de 10$ et 15$ par mois auxquelles les locataires sont habitués depuis des années, des augmentations mensuelles de 40$ voire 60$ et plus sont prévues en 2023.

Le TAL a publié le 17 janvier le pourcentage applicable pour le calcul de l’augmentation de loyer en 2023. Celui-ci est plus élevé que par le passé en raison de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt qui servent notamment à calculer une partie des travaux principaux dans un de location. immeubles qui peuvent être récupérés en augmentant le loyer.

Vous devriez avoir un plan pour parler au locataire. Sinon, tout le monde ira au tribunal immobilier. On s’attend nécessairement à une augmentation de la cause de fixation TAL.

Martin Messier, président de l’Association des Propriétaires du Québec (APQ)

L’association a organisé un atelier sur la fixation des loyers le 28 janvier. « Nous sommes complets. Il faut ajouter des créneaux horaires », a-t-il déclaré pour refléter le grand intérêt des propriétaires à obtenir le maximum fixé par la réglementation des loyers.

« Je répète au propriétaire : c’est maintenant ou jamais. L’augmentation de loyer ne peut pas durer plusieurs années. Si vous ratez cette année, l’année d’après, c’est trop tard. Vous allez manquer l’occasion d’ajuster votre loyer un peu plus qu’avant. Cette année, plus que jamais, les propriétaires doivent faire le calcul. »

Du côté des locataires, on craint que le propriétaire exagère.

«Certes si on voit une augmentation plus importante, forcément, il y a un risque d’avoir plus de protestations», a conclu Cédric Dussault, porte-parole du Regroupement des Comités Logement et Associations de Locataires du Québec, soulignant qu’un locataire a toujours le droit de refuser une augmentation de loyer qu’il jugeait excessive tout en restant dans son logement.

Ces dernières années, le nombre d’affaires de fixation de loyer portées devant le Tribunal est resté faible, à environ 7 000 par an.

Un propriétaire doit faire parvenir un avis d’augmentation de loyer au locataire au plus tard trois mois avant la fin du bail, soit le 31 mars pour un bail se terminant le 30 juin. Le locataire peut alors accepter l’augmentation, refuser et quitter le logement ou refuser et rester dans le logement. Dans cette dernière hypothèse, le bailleur dispose de 30 jours pour adresser, à ses frais, une demande de fixation du loyer à TAL. Les parties peuvent toujours s’entendre avant l’audience.

Pourquoi des hausses de loyer aussi élevées cette année ?

Sur la base de ce pourcentage publié le 17 janvier, TAL a présenté, à titre indicatif, un scénario de calcul fictif qui estime l’ajustement de base à 2,3 % pour les logements dont le chauffage est à la charge du locataire. Avec l’hypothèse d’une hausse de 5% des taxes communales, la hausse moyenne des loyers estimée par TAL passe à 2,9%.

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Pour 2023, de nombreuses villes augmentent la charge fiscale des contribuables fonciers pour faire face à l’inflation. Par exemple, l’augmentation moyenne est de 4,1 % à Montréal pour le secteur résidentiel. À Longueuil, une augmentation de 5,6 %.

Selon la grille de fixation des loyers, les augmentations de la taxe foncière sont entièrement absorbées par les locataires au prorata du loyer qu’ils paient.

Il en va de même pour les primes d’assurance, qui augmentent également chaque année. Si TAL se réfère au forfait locatif, il tiendra compte de la variation des primes d’assurance habitation entre les années 2022 et 2021. Le montant des primes dépend de la valeur à neuf de l’immeuble. La valeur des plex (immeubles de 2 à 5 logements) dans la région de Montréal a augmenté de 9 % par année en 2021 et de 8 % en moyenne en 2022, selon les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Des sauts qui se traduisent par des primes d’assurance plus élevées pour de nombreux propriétaires.

Dans le cas des appartements chauffés au mazout inclus dans le prix de la location, le facteur d’ajustement passe à 7,3 % en 2023.

Sur le net, Martin Messier, de l’APQ, s’attend à une hausse moyenne de 4 à 6 % cette année. « Cela fait des décennies que nous ne l’avons pas vu », a-t-il admis.

Le loyer moyen dans la région de Montréal pour un appartement de 2 chambres est de près de 1000$ par mois. (Cela représente 930 $ pour un logement occupé en octobre 2021, selon l’économiste Francis Cortellino de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.) L’augmentation moyenne se situera facilement entre 40 $ et 60 $ par mois cette année.

« Un de mes membres qui a fait des travaux majeurs de 200 000 $ pour un 5-plex a trouvé un taux d’ajustement de 17 % à l’aide du tableur TAL. Il avait peur que son locataire l’interpelle dans les médias », raconte Martin Messier.

Ce propriétaire a eu de la chance en faisant les travaux en 2022, pas en 2021.

Le facteur d’ajustement pour les grands travaux est de 3,8 % cette année. Cela signifie que le propriétaire pourra récupérer son investissement en 26 ans. En 2021, en raison de la baisse des taux d’intérêt, le taux d’ajustement est de 2 % et la période de récupération est étendue à 50 ans.

Rappelons que les logements construits il y a moins de cinq ans ne sont pas soumis à la grille des loyers fixes. En d’autres termes, le propriétaire peut demander l’augmentation qu’il souhaite, et le locataire d’un logement récent a la possibilité d’accepter l’augmentation proposée ou de quitter les lieux.