Vers un retournement du marché immobilier en 2023 ?

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Les volumes de transactions immobilières passées restent élevés en 2022, avec des ventes de plus d’un million, bien que les conditions de prêt se soient compliquées en raison de la hausse des taux d’intérêt. Les perspectives pour 2023 suggèrent un marché moins dynamique, entre des taux d’intérêt qui continuent d’augmenter et des prix immobiliers toujours élevés.

Hausse très nette du coût du crédit immobilier en 2023

De 1 % (hors frais d’assurance emprunteur et de caution), le taux d’intérêt moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans est désormais d’environ 2,50 %. Fini l’argent facile, depuis le printemps dernier, les taux d’intérêt n’ont cessé de grimper et de faire pression sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages emprunteurs. La maison de courtage anticipe des taux d’intérêt autour de 3,50% sur 20 ans au printemps 2023, et à 4% au cours de l’été suivant.

Un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 ans à un taux brut de 1 % coûtera 20 749 € d’intérêts en janvier 2022, contre 54 353 € aujourd’hui à un taux de 2,50 % qui est un seuil bas pour un crédit à cette échéance. A un taux de 4 %, le coût du crédit s’élèverait à 90 871 €.

Lorsque les taux d’intérêt augmentent, les ménages emprunteurs doivent faire face au problème de l’usure. Le taux maximum légal ne pouvant évoluer au même rythme que les taux d’intérêt, l’accès au crédit immobilier a été bloqué. Fin 2022, plus de la moitié des refus de crédits sont liés à l’usure, sans remettre en cause la solvabilité des dossiers. Heureusement, les choses évoluent dans le bon sens avec le prochain taux d’usure mensuel en 2023.

Cependant, on peut ajouter une bonne nouvelle aux atouts de 2022 : le passage de la loi Lemoine qui permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’expiration précédemment imposée par l’amendement Bourquin. Depuis le 1er septembre, tous les emprunteurs, quel que soit leur âge créditeur, peuvent résilier à tout moment leur assurance de prêt et la remplacer par un contrat délégué moins onéreux avec une couverture équivalente.

L’essentiel est d’économiser des centaines voire des milliers d’euros en réduisant le coût global du crédit, qui s’exprime par le TAEG (Taux Effectif Annuel). L’essor du changement d’assurance emprunteur depuis le 1er septembre montre à quel point les consommateurs ont compris le pari financier de la loi Lemoine. Notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier illustre, chiffres à l’appui, les avantages potentiels d’un changement de formule en cours de prêt.

Des prix immobiliers toujours élevés en 2023

2022 sera également marquée par des hausses régulières des prix de l’immobilier (projections notariées pour le T4 2022 sur la base des avant-contrats) :

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Dans le détail, les prix des logements sont plus attractifs (+8,2%) que les appartements (+4%). Depuis la crise sanitaire du Covid, on constate un déplacement de la demande vers les petites et moyennes villes, mais aussi vers les zones rurales qui restent en tête.

Les professionnels prédisent que les prix de l’immobilier baisseront en 2023, dans une large fourchette comprise entre -3% et -10%. Les corrections de prix varieront selon les régions et le parc de logements. Les experts préfèrent parler d’équilibrage des prix plutôt que d’inversion de tendance. Dans des villes extrêmement populaires comme celles de la côte atlantique où les valeurs pourraient bondir de 10 % d’ici 2022, une pénurie d’offre entraînera à coup sûr une prime.

Si la part des écrans thermiques dans le marché immobilier reste stable en 2022, elle pourrait légèrement augmenter en 2023 avec la sortie du marché locatif des biens les plus énergivores (classés G+ sur le barème DPE). En Île-de-France, où la moitié des logements sont protégés thermiquement (classes E, F et G), va-t-on assister à un afflux de biens énergivores à vendre, au risque de créer de fortes tensions sur le marché locatif ?

A Paris, où les filtres thermiques sont plus abondants du fait de l’ancien stock, les ventes de logements F et G représentent 21,6% de l’offre en 2022, en hausse de 8,3 points par rapport à l’année précédente. Dans la capitale comme ailleurs, la plupart des locations sont situées dans des copropriétés où les travaux de rénovation sont plus difficiles à entreprendre, ce qui rend l’interdiction progressive des filtres thermiques déconnectée des réalités du marché. Entre le vote de l’ouvrage par le sindik et son lancement, il a fallu 18 mois. La Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) appelle le gouvernement à suspendre l’interdiction de mise en location une fois le plan de travaux pluriannuel engagé.

Compte tenu de la difficulté d’accéder à un crédit immobilier, de nombreux ménages en projet d’accession à la propriété restent locataires. Le nombre de Français ayant une résidence principale a connu sa première baisse en 2022, atteignant 57,4 % contre 57,8 % en 2021. L’offre de loyers est aussi tendue à Paris que dans les grandes villes. Les propriétaires qui n’ont pas les moyens de rénover leur bien ou qui ne peuvent pas respecter les délais réglementaires le savent très bien. Ils continueront à louer, même illégalement, plutôt que de vendre à rabais. L’exception est que, dans les zones où l’offre dépasse la demande, il est peu probable que les prix baissent de manière significative.