Révision du taux mensuel d’usure : pourquoi les taux des prêts…

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Publié le jeudi 12 janvier 2023 par Denis Lapalus

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Révision mensuelle du taux d’usure

Les seuils d’attrition s’appliquent désormais sur une base trimestrielle. Les courtiers en crédit immobilier, voyant la baisse de leurs volumes d’affaires, ont fait pression pour que les seuils d’usure calculés maintenant puissent être utilisés sur une base mensuelle. C’est le quotidien Les Echos qui a révélé cette information. Selon ce journal, la Banque de France acceptera le principe d’une révision mensuelle du taux d’utilisation. Les courtiers hypothécaires dénoncent depuis des mois la situation paradoxale. Avec des taux d’intérêt en forte hausse, l’offre de crédits immobiliers est trop limitée par ce taux d’usure, nettement décalé par rapport au taux en vigueur. Ce sera donc corrigé en février.

Coût d’un crédit immobilier, taux TAEG de 3.57% sur 20 ans

Les emprunteurs ont-ils pleinement conscience du coût de leur crédit ? Emprunter 220 000 € sur 20 ans à 3,57 % (TAEG 3,57 %, donc assurance emprunteur incluse), c’est payer 88 121 € d’intérêts, soit 40 % du montant emprunté ! La mensualité sera de 1283€, soit un taux d’endettement de 33,79% pour un revenu net de 3800 euros par mois Estimez le coût réel de votre crédit immobilier via notre simulateur de crédit !

Un faux problème ?

De nombreux professionnels, hormis les courtiers, admettent que ce taux d’usure, censé protéger les emprunteurs aux dossiers les plus défavorables, n’est pas un réel souci. Le taux de refus d’accorder un crédit immobilier passera de 4% à 5% auprès des banques. En fait, la plupart des courtiers qui voient le coût baisser à un niveau beaucoup plus élevé, car leurs clients auront une relation moins établie avec leur banque. Avec ces emprunteurs qui ont peu à perdre, prenez le risque, avec la hausse du coût de la vie que nous subissons aussi. A haut risque, les banques proposent des taux élevés. Avec une forte hausse des taux d’intérêt, comme prévu en 2023, l’effet modérateur du calcul trimestriel de l’usure sera effacé. Ainsi, les emprunteurs pourront emprunter plus facilement à des taux plus élevés. Est-ce une bonne nouvelle pour les emprunteurs ?

Taux de l’usure pour les crédits immobiliers

(1) source de coût : Banque de France

Un ajustement technique

Le projet est également mis en œuvre si l’on en croit la dernière déclaration du gouverneur de la Banque de France lors de son audition en commission des finances du Sénat mercredi. « C’est vrai que j’ai subi beaucoup de pression de la part des représentants de certains prêteurs pour dire que le taux d’usure devrait augmenter plus vite », a déclaré François Villeroy de Galhau. Notant que l’augmentation progressive permet de protéger les emprunteurs, il a également noté que les ajustements techniques peuvent être « corrigés si souhaité par les professionnels du crédit ».

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Cet article montre que les dossiers des courtiers sont souvent sans saisie, ce qui explique la forte augmentation du nombre de refus. La description du refus ne reflète pas la réalité. Jusqu’à présent, nous ne prenons plus de dossiers sans apports dans l’acquisition de la Résidence Principale pour le simple fait qu’ils sont systématiquement rejetés par les partenaires bancaires. Tous les prêteurs demandant au minimum la participation de tous les frais (notaire, caution et dossier). Concernant les refus, ils concernent majoritairement les plus de 40 ans, le taux des cotisations d’assurance des emprunteurs fait exploser l’avril qui va, de facto, dépasser le taux d’usure. La demande de l’association des courtiers est en effet pertinente, et elle n’a pas vocation à financer des personnes sans apports qui prendront des risques économiques excessifs de par leur situation. Un exemple : un client de 51 ans, qui souhaite acheter sa Résidence Principale, avec un apport de 60%, en CDI de 15 ans dans la même structure. Dette à 19%, avec des échéances de crédit futures qui seront inférieures au loyer actuel. En raison de l’âge du client, l’assurance devient chère, et cela augmente le TAEG jusqu’à ce qu’il dépasse le taux d’utilisation du célèbre. Cet exemple illustre l’état du marché. Alors arrêtez de croire ce que la Banque de France annonce. L’Observatoire Crédit Logement et le Crédit Agricole annoncent une baisse de 34% de la production de crédits au dernier trimestre 2022. Pensez-vous que c’est parce qu’il n’y a jamais eu de saisie ? Le courtier récupère le dossier qui a été rejeté en banque. Nous sommes donc dans une position où le dossier qui nous parvient a été rejeté pour la première fois par rapport au dépassement de la vitesse d’utilisation. En faisant faire l’assurance par délégation, en renégociant les conditions (tarifs, frais de dossier, etc.), et/ou en passant avec une vraie garantie au lieu d’un organisme de garantie, on arrive à faire baisser le TAEG et comptabiliser le coût d’utilisation. Cependant, si l’assurance (exigée par les prêteurs) est trop chère (âge, problèmes médicaux, etc.), même le pouvoir de négocier En effet, nous ne gérons pas la faisabilité du dossier, même s’il est de grande qualité. En conclusion, en cette période d’intention haussière, c’est bien une méthode de calcul de la rapidité d’utilisation qui ne permet pas d’acquérir du bien, et non la qualité du fichier. Merci de ne pas produire d’articles destinés à éclairer le néophyte en n’exposant que des contrevérités qui n’ont rien à voir avec la réalité du terrain.

À Lire  Assurance auto pour une voiture combinée : Quelles sont les économies ?

Cet article montre que les dossiers des courtiers sont souvent sans saisie, ce qui explique la forte augmentation du nombre de refus.

La description du refus ne reflète pas la réalité.

Jusqu’à présent, nous ne prenons plus de dossiers sans apports dans l’acquisition de la Résidence Principale pour le simple fait qu’ils sont systématiquement rejetés par les partenaires bancaires.

Tous les prêteurs demandant au minimum la participation de tous les frais (notaire, caution et dossier).

Concernant les refus, ils concernent majoritairement les plus de 40 ans, le taux des cotisations d’assurance des emprunteurs fait exploser l’avril qui va, de facto, dépasser le taux d’usure.

La demande de l’association des courtiers est en effet pertinente, et elle n’a pas vocation à financer des personnes sans apports qui prendront des risques économiques excessifs de par leur situation.

Un exemple : un client de 51 ans, qui souhaite acheter sa Résidence Principale, avec un apport de 60%, en CDI de 15 ans dans la même structure.

Dette à 19%, avec des échéances de crédit futures qui seront inférieures au loyer actuel.

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