Les courtiers précisent qu’aujourd’hui 45% des limes sont rejetées à cause de taux d’usure trop faibles. « Ce chiffre est très improbable (…) Un nigu », a déclaré à BFM Business François Villeroy de Galhau. Qui a tort, qui a raison ?
Les taux d’usure bloquent-ils ou non le marché ? D’un côté, les courtiers affirment que 45 % des dossiers ne passent plus. La faute à la hausse des taux bancaires nominaux, qui tournent désormais autour de 1,85 % en moyenne sur 20 ans. Et dans l’étau ils se forment, de plus en plus étroits, avec le rythme d’utilisation. Ce dernier est le taux maximum, établi et mis à jour par la Banque de France tous les trimestres, auquel les établissements bancaires ont le droit de prêter. Il est désormais de 2,57 % pour les durées de 20 ans ou plus et tient compte des frais annexes et des assurances du futur emprunt.
Un étranglement que François Villeroy de Galhau ne remarque pas. « Le prêt immobilier reste très dynamique, nous sommes dans plus de 6% de croissance », a-t-il déclaré à BFM Business. « Les taux remontent petit à petit. En juillet, on était en moyenne à 1,45% (…) Les taux restent très favorables et le crédit immobilier reste très bien financé. » Et d’ajouter à propos des taux de rejet : « Ce chiffre n’est pas très crédible (…). Niez le chiffre de 40 ou 45% de rejet. »
Alors où est la réalité ? Tout d’abord, il faut comprendre que les courtiers et le gouverneur de la Banque de France n’ont pas la même temporalité. Quand le gouverneur parle d’une augmentation de 6 % ou d’un taux de 1,45 %, il parle des crédits qui ont été signés. Donc négocié deux ou trois mois avant. Plus précisément, comme le soulignait le dernier communiqué publié début septembre par la Banque de France sur le sujet, les encours de crédits immobiliers (c’est-à-dire tous les prêts qui restent à rembourser par les familles, et qui ont été soumis à 2015). les derniers mois ou il y a plusieurs années) progressait de 6,4 % en juillet sur un an (et de 6,3 % sur un an en août). Mais le montant des nouveaux crédits immobiliers a fortement baissé, à 20,6 milliards d’euros en août dernier contre 23,8 milliards d’euros en août 2021, selon les premières estimations. C’est une baisse de 13,4% en un an.
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Par ailleurs, le chiffre de 1,45% en moyenne pour les prêts correspond au TESE (taux effectif au sens étroit). Or, la limite du taux d’usure ne se réfère pas à ce taux mais au TEG (Taux Effectif Global), aussi appelé TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Et dans son communiqué, la Banque de France précise elle-même que, « en ajoutant 60 points de base (0,60 point de pourcentage, ndlr) à la valeur moyenne correspondant au passage du TESE au TEG, le taux moyen reste très nettement inférieur à le taux d’usure. » Autrement dit, le TEG en juillet (selon la Banque de France) se situe déjà en réalité autour de 2,05%.
L’Observatoire du crédit logement/CSA, qui fait office de référence dans le secteur, estime pour sa part que le taux moyen des nouveaux crédits (hors droits et assurances) était de 1,82% en août. Mais encore une fois, ce sont les taux de prêt réels publiés, et non les taux actuels du marché.
Les courtiers, en revanche, parlent des offres à l’instant T. « Les taux moyens sont encore en croissance à 1,5 % en 15 ans, 1,75 % en 20 ans et 1,90 % en 25 ans, mais plus plus les banques sont désormais postannuelles. des taux supérieurs à 2% sur les 20 et 25 ans », note le courtier Vousfinancer pour le mois de septembre. Et il faut toujours ajouter les taux d’assurance du prêt, ainsi que les frais du dossier pour ne pas dépasser le taux d’usure.
Des dossiers de crédit filtrés en amont
Ensuite, le gouverneur de la Banque de France constate que les demandes sont effectivement rejetées. Les dossiers qui ont été étudiés par une banque et qui après analyse ont été rejetés. Mais aujourd’hui, de nombreux dossiers ne passent même pas cette étape. Les banques les rejettent avant l’analyse, simplement parce que sur la simulation le TAEG dépasse le taux d’usure. Ces dossiers rejetés avant même l’analyse ne sont pas comptabilisés. Si le gouverneur de la Banque de France ne les voit pas, les courtiers le font.
Sandrine Allonier, qui s’occupe de la communication de Vousfinancer, précise pour BFM Immo : « Les dossiers sont filtrés à différents niveaux, ce qui explique qu’en bout de chaîne, les réseaux d’agences immobilières comme L’Adresse ne le soient pas. seuls 20,% de compromis ont été rompus cet été à cause d’un refus de prêt.Tout d’abord, il y a l’autocensure et l’attitude d’attente des emprunteurs potentiels qui reportent leur projet de peur de ne pas pouvoir emprunter. le courtier : dans certaines agences 70% des simulations lors du 1er rendez-vous ne passent pas l’usure… c’est pourquoi les dossiers ne sont pas présentés ou pas en l’état Ensuite, le refus des banques de prendre ou d’étudier les dossiers car supérieur à l’usage ou non dans leurs critères.Et enfin, le rejet effectif des banques mais le dossier peut alors être présenté une 2ème fois s’ils demandent plus d’apport par exemple, ou avec un autre montage, ou révisable… Et tout du coup ça débouchera toujours sur un accord, mais François V Illeroy de Galhau n’aurait pas su que ça pouvait être un refus sans l’effort du courtier ou du banquier, effort que tout le monde ne fait pas. C’est pourquoi la notion de taux de rejet est différente selon les acteurs, et le nombre de filtres qui ont été appliqués au dossier avant son arrivée sur le desk de la banque.
Et ce refus d’étudier les dossiers des banques est un vrai problème. Non seulement l’individu ne recevra pas son prêt, mais il n’aura pas sa lettre de refus officielle. Or, très souvent, dans les compromis de vente il y a une clause qui oblige l’acheteur à obtenir plusieurs lettres de refus s’il n’a pas de prêt, faute de quoi il paiera un pourcentage du prix de vente (souvent autour de 10%).