2,60%, maximum, pour les crédits de moins de 20 ans, et 2,57% pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans. Ces taux, ce sont les taux de l’usure, tout compris, assurance incluse. Les banques ont interdiction de prêter au-dessus ! Ces seuils vont augmenter au 1er octobre. Mais la Banque de France prévient : ce relèvement sera celui de la formule de calcul habituelle. Il ne faut pas espérer un coup de pouce supplémentaire.
« Certains ont proposé une hausse exceptionnelle de ce taux d’usure » : devant les demandes insistantes des différents métiers de l’immobilier – notamment les courtiers en crédit, mais aussi certaines banques et notaires notamment – le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau Le temps a répondu très précisément, ce vendredi 16 septembre dans RTL, à propos des projets de l’institution monétaire : « Ce que nous allons faire à la fin de ce mois, c’est appliquer les règles existantes qui conduiront à une augmentation de ce taux maximum. »
Le gouverneur de la Banque de France déverse ainsi les espoirs de ceux qui attendaient un geste supplémentaire : la Banque de France est en effet, dans les textes, la seule institution pouvant déroger à la règle habituelle de calcul du taux d’usure. Au 1er octobre, la règle de calcul trimestriel s’appliquera donc.
Faible réactivité de la formule de calcul
De fait, ce seuil va donc augmenter significativement, du fait d’un effet mathématique : la Banque de France calcule la moyenne des prêts à taux fixe auprès des banques au cours du 3e trimestre 2022. Pour calculer ce « taux effectif moyen » trimestriel, elle tient compte de la taux de crédit annuel taux effectif annuel (TAEG) : un taux qui intègre à la fois le coût du crédit, mais aussi les frais de dossier, les commissions et honoraires versés aux intermédiaires, les mensualités d’assurance de l’emprunteur, voire les frais bancaires si l’ouverture de compte est prévue Dans le contrat. Au 2ème trimestre, ce taux moyen global – donc se référant aux financements déjà débloqués – était de 1,93% dans les crédits immobiliers de plus de 20 ans, catégorie qui représente actuellement les deux tiers des crédits. La Banque de France ajoute alors un tiers à ce taux moyen : 2,57 %, donc, pour le taux d’attrition des crédits actuellement âgés de plus de 20 ans.
Un mode de calcul trimestriel qui conduit à une faible réactivité face à une hausse prononcée et rapide des taux immobiliers, comme le répètent les courtiers – qui relaient les grilles tarifaires actuellement pratiquées par les banques, pour ceux qui n’ont pas encore obtenu leur crédit – mais aussi l’observatoire Crédit Logement-CSA qui, comme la Banque de France, s’appuie sur les prêts déjà accordés.
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La hausse sera assez marquée, promet Bercy
Il est impossible de deviner quelle sera la hausse au 1er octobre, mais la hausse mathématique au 1er octobre sera « assez forte », assure le ministère de l’Économie et des Finances. « [Cette augmentation proportionnelle] permettra de résoudre les cas de plus grande difficulté d’accès au crédit immobilier qui ont pu survenir ces dernières semaines, notamment pour les emprunteurs les plus âgés », assure le gouverneur de la Banque de France, à RTL.
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Cette augmentation mathématique semble-t-elle suffisante pour les professionnels de l’immobilier qui réclament un geste sur le taux d’attrition ? Probablement pas. Car ils s’attendaient à un coup de pouce supplémentaire, et François Villeroy de Galhau a précisé dans RTL que la Banque de France ne dérogerait pas à la formule habituelle.
Cependant, cette méthode de calcul basée sur les crédits débloqués au trimestre précédent et le fait qu’elle tienne compte d’un taux « tout compris » explique que la limite d’usure bloque actuellement tant de contrats. Le gouverneur de la Banque de France reconnaît implicitement que les « emprunteurs âgés » peuvent se voir refuser leur dossier pour dépassement du taux d’usure, ce qui s’explique par des taux d’assurance de prêt plus élevés pour les emprunteurs « âgés » (plus de 45 ans, par exemple).
Bercy dit négocier actuellement avec les banques, courtiers et autres professionnels de l’immobilier sur la question du taux d’usure et son adaptation. Mais il ne s’agit pas de révolutionner le fonctionnement de l’usure : Bercy s’engage sur le volet protection et lutte contre le surendettement de ce taux. Un argument que François Villeroy de Galhau n’a pas manqué de faire valoir ce vendredi dans RTL : « Le taux d’usure est un taux maximum qui est fait pour protéger les emprunteurs. »
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