Prêt immobilier 2023 : à quoi correspond la mensualité du…

Photo of author

Découvrez les infos du quotidien grâce à nos rédacteurs chevronnés

Le taux d’attrition a empêché la souscription d’hypothèques en 2022. La décision de le revoir mensuellement plutôt que trimestriellement devrait faire la différence pour de nombreux emprunteurs et contribuer à relancer un marché immobilier qui a été entravé par la hausse persistante des taux d’intérêt. taux d’intérêt depuis mars dernier.

Rappel de la définition du taux d’usure

Le taux d’usure est le taux maximum auquel les banques peuvent accorder des prêts, des prêts à la consommation tels que des prêts hypothécaires. Ce taux d’intérêt maximum légal est révisé trimestriellement par la Banque de France sur la base des taux d’intérêt moyens appliqués par les banques de proximité au cours des mois précédents et est majoré d’un tiers. Il diffère selon le montant du prêt à la consommation et la durée de remboursement du prêt immobilier.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire, le taux d’attrition fait référence au TAEG (Taux Annuel Effectif Global), un taux d’intérêt qui exprime le coût final du prêt, puisqu’il inclut nécessairement tous les frais liés aux intérêts :

Pour le 1er trimestre 2023, le taux d’attrition est fixé :

Le plafonnement des taux d’intérêt, créé en 1966 pour protéger les emprunteurs contre les abus bancaires, s’est avéré aujourd’hui dissuasif à la souscription, laissant de nombreux ménages sans financement bancaire pour les projets immobiliers.

Pourquoi le taux d’usure bloque-t-il le marché immobilier ?

Depuis fin février et le déclenchement de la guerre en Ukraine, les conditions financières se sont détériorées : l’inflation s’est envolée, le taux de refinancement des banques commerciales est passé de 0 % à 2,50 %, et l’OAT à 10 ans de l’État français à 10 ans a augmenté. augmentant progressivement pour se situer autour de 2,50% maintenant. Les taux d’intérêt hypothécaires sont basés sur cette évolution; ils sont passés de 1 % en moyenne en janvier 2022 (hors assurance emprunteur et frais de garantie) à 2,55 % en janvier 2023 sur la période classique de 20 ans. Les perspectives immobilières pour 2023 supposent un taux d’intérêt de printemps supérieur à 3 %.

Les taux d’intérêt usuriers, qui sont ajustés trimestriellement, ne suivent pas la hausse des taux d’intérêt, ce qui crée un effet de ciseau qui empêche les emprunteurs de contracter des hypothèques face à des taux d’intérêt toujours plus élevés.

Les agences immobilières ont observé que les contrats de vente étaient davantage rompus en raison de refus de prêt, qui étaient principalement liés au taux d’attrition. Les banques elles-mêmes sont bloquées contre l’usure parce que la réglementation ne leur permet pas de s’adapter aux contraintes du marché monétaire pour générer de la rentabilité à partir de nouveaux prêts hypothécaires. En conséquence, beaucoup avaient fermé le robinet du crédit en décembre 2022 en prévision de la prochaine hausse du taux d’usure.

Au début de 2023, le problème n’est toujours pas résolu. La hausse de l’usure au 1er janvier 2023 offre une fenêtre d’opportunité aux ménages pour emprunter, mais se fermera rapidement avec la hausse des taux d’intérêt. Malgré les appels incessants des courtiers et des passionnés de l’immobilier, la Banque de France a jusqu’à présent refusé de changer le mode de calcul des taux d’amortissement. La donne a changé la semaine dernière : la voie de la réforme se précise.

Mensualisation des taux d’usure

Après une pression incessante des courtiers, la Banque de France accepte finalement de procéder à une revue mensuelle, plutôt que trimestrielle, des taux d’attrition des crédits immobiliers. Bien que nous attendions son officialisation, dont nous espérons la date de mise en œuvre au plus tard le 1er mars 2023, cette décision aura un impact très important sur le marché immobilier. Cette semaine, il y aura de nouveaux travaux entre la BdF et les représentants des banques et des courtiers.

En se développant plus rapidement, les taux d’amortissement augmentent les chances d’obtenir un prêt dans une fenêtre d’opportunité qui ne se réduit plus à deux maigres semaines. Les augmentations du taux maximum légal sont moindres même si les données restent trimestrielles.

La révision mensuelle de l’usure rend aussi le prêt plus cher, car les banques peuvent à nouveau faire du profit en augmentant le barème. Mais même avec un taux d’intérêt supérieur à 3%, le crédit immobilier redevient disponible. Il vaut mieux contracter un emprunt à 3,50% avec un taux d’inflation d’environ 5% plutôt que de ne pas concrétiser son projet immobilier comme on le voit aujourd’hui avec un taux d’intérêt de 2,50%.

La morale de l’histoire : des milliers de ménages parfaitement solvables qui n’ont pas bénéficié de conditions de prêt bon marché en 2022 en raison de règles obsolètes de la réglementation sur l’usure pourront utiliser des hypothèques plus chères et s’endetter davantage en 2023. En France, l’un des rares pays à appliquer des taux d’usure, il n’y a plus de paradoxe.

Dernières publications

Vers un retournement du marché immobilier en 2023 ?

Le volume des transactions immobilières est resté élevé en 2022, à un peu plus d’un million de ventes, malgré des conditions de prêt de plus en plus difficiles avec la hausse des taux d’intérêt. Les perspectives pour 2023 laissent présager un marché moins dynamique, pris entre une hausse régulière des taux d’intérêt et des prix immobiliers toujours élevés. Très forte hausse des prix des crédits immobiliers en 2023 A partir de 1 % (hors assurance emprunteur et coût du collatéral), le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers à 20 ans se situe désormais autour de 2,50 %. Il n’y a plus d’argent facile, depuis le printemps de l’an dernier, les taux d’intérêt n’ont cessé de monter et n’ont pas déprimé le pouvoir d’achat de l’immobilier des ménages emprunteurs. Les courtiers s’attendent à des taux autour de 3,50% sur 20 ans au printemps 2023 et 4% l’été prochain. Une hypothèque de 200 000 € sur 20 ans à 1 % d’intérêt brut rapportait 20 749 € d’intérêts en janvier 2022, contre 54 353 € aujourd’hui, en appliquant un taux d’intérêt de 2,50 %, qui est le seuil le plus bas pour un prêt à cette échéance. Avec un taux d’intérêt de 4%, le coût du crédit s’élève à 90 871 euros. Avec la hausse des taux d’intérêt, les ménages emprunteurs ont dû faire face au problème de l’usure. Parce que les plafonds légaux ne peuvent pas suivre le rythme de la hausse des taux d’intérêt, l’accès aux hypothèques est bloqué. Fin 2022, plus de la moitié des refus de prêt étaient liés à l’usure, sans remettre en cause la solvabilité des dossiers. Heureusement, les choses évoluent dans le bon sens avec le prochain taux d’usure mensuel en 2023. Cependant, nous pouvons ajouter une bonne nouvelle aux actifs de 2022 : la loi Lemoine est entrée en vigueur, permettant de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment sans attendre une date d’expiration antérieure. introduit par l’amendement Bourquin. A partir du 1er septembre, tous les emprunteurs, quelle que soit l’ancienneté du crédit, pourront résilier à tout moment leur assurance de prêt et la remplacer par un contrat délégué plus avantageux avec des garanties équivalentes. La clé c’est des centaines voire des milliers d’euros un intérêt qui réduit le coût total du crédit, exprimé en TAEG (Taux Effectif Annuel). Le boom des évolutions de l’assurance emprunteur depuis le 1er septembre montre à quel point les consommateurs ont pris conscience des enjeux financiers de la loi Lemoine. Notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier illustre l’intérêt potentiel d’un changement de formule au moment du prêt, chiffres à l’appui. Les prix de l’immobilier seront encore élevés en 2023. 2022 a également été caractérisée par une hausse régulière des prix de l’immobilier (prévisions des notaires pour le IVe trimestre 2022 sur la base des avant-contrats) : + 4,5 % dans la capitale française, + 6,9 % en Province. Plus précisément, les prix des maisons sont plus composés (+8,2%) que les prix des appartements (+4%). Après la crise sanitaire du Covid, on assiste à un déplacement de la demande vers les petites et moyennes villes, ainsi que vers les zones rurales, encore très valorisées. Les experts prédisent qu’en 2023, les prix de l’immobilier chuteront dans une large fourchette de -3% à -10%. La correction des prix varie selon les territoires et les fonds de logement. Les experts préfèrent parler de rééquilibrage des prix plutôt que d’inversion de tendance. Dans des villes très prisées comme la côte atlantique, où les valeurs pourraient bondir de 10 % en 2022, la raréfaction de l’offre conduira inévitablement à une surprime. Si en 2022 la part des filtres thermiques sur le marché immobilier est restée stable, en 2023 elle pourrait légèrement augmenter avec la sortie du marché locatif des biens les plus énergivores (classés sur l’échelle DPE G+). En Île-de-France, où la moitié des logements sont des écrans thermiques (classes E, F et G), va-t-on assister à un afflux de biens énergivores à vendre, ce qui pourrait créer de fortes tensions sur le marché locatif ? A Paris, où les passoires thermiques sont plus abondantes en raison d’un stock ancien, les ventes de boîtiers F et G ont représenté 21,6 % de l’offre en 2022, en hausse de 8,3 points par rapport aux années précédentes. Dans la capitale, comme ailleurs, la majorité des locaux locatifs sont situés dans des immeubles d’habitation, où les travaux de rénovation sont plus difficiles à réaliser, d’où la commande d’écrans thermiques interdiction progressive contrairement à la réalité du marché. Cela peut prendre jusqu’à 18 mois entre le vote et le lancement. La Fnaim (l’association nationale de l’immobilier) appelle le gouvernement à suspendre l’interdiction de commercialisation après avoir lancé un plan de travail pluriannuel. Compte tenu des difficultés à obtenir des crédits immobiliers, de nombreux ménages porteurs de projets immobiliers restent locataires. Le nombre de Français propriétaires de leur résidence principale baisse pour la première fois en 2022, atteignant 57,4 % contre 57,8 % en 2021. L’offre locative se rétrécit aussi bien à Paris que dans les grandes villes. Les propriétaires qui n’ont pas les fonds nécessaires pour rénover leurs propriétés ou qui ne peuvent pas respecter les délais réglementaires le savent bien. Ils continuent de louer, même illégalement, plutôt que de vendre à rabais. À quelques exceptions près, il est peu probable que les prix chutent de manière significative dans les zones où l’offre dépasse la demande.

Immobilier Île-de-France : la moitié des logements bientôt interdits de location ?

La nouvelle réglementation sur l’efficacité énergétique des locaux d’habitation a pour objectif de supprimer les filtres thermiques d’ici 2034. A partir du 1er janvier 2022, la location des logements les plus énergivores est interdite. La moitié des logements de la région Île-de-France n’ont pas une cote énergétique positive, ce qui les exclura à terme du marché locatif, sauf pour les grosses rénovations. Un problème d’accès au logement alors que les conditions de crédit immobilier commencent à peser sur le marché locatif. Loi Climat et Immobilier La loi Climat et Résilience votée en août 2021 est très importante pour l’immobilier car elle vise à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. La construction fournit 44 % de l’énergie consommée en France et génère 22 % des émissions de dioxyde de carbone. Gaz à effet de serre, loin devant le secteur des transports (31,3 %). Les bâtiments résidentiels énergivores entrent dans le champ d’application de cette loi. La rénovation énergétique sera encouragée par la contrainte, en retirant progressivement du marché locatif les logements de classe énergétique moyenne sur l’échelle DPE (Diagnostic de Performance Energétique), c’est-à-dire les classes E, F et G. Plusieurs mesures seront mises en œuvre selon un calendrier précis : 25 août 2022 : interdiction d’augmenter le loyer des logements de classe F et G, à l’exception des travaux de rénovation énergétique à partir du 1er janvier 2023 : les logements de classe G dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m2/an sont reconnus indignes , donc leur location est interdite (nouveau contrat de bail) à partir du 1er janvier 2025 : tous les logements de classe G interdiction de louer à partir du 1er janvier 2028 : interdiction de louer tous les logements de classe F à partir du 1er janvier 2034 : interdiction de louer tous les logements de classe E. La loi institue également un bilan énergétique à ajouter au DPE lors de la vente d’un logement de catégorie F ou G à partir du 01.09.2022. Cette obligation s’applique aux immeubles de classe E au 1er janvier 2025 et aux immeubles de classe D au 1er janvier 2034. Cet audit doit inclure des propositions de travaux chiffrées, ainsi que des économies d’énergie estimées. Île-d La e-France a trop de filtres thermiques Par rapport au reste du pays, l’Île-de-France (IdF) est le plus mauvais élève en matière d’efficacité énergétique. Un rapport de l’Insee et de l’Institut d’Île-de-France montre que l’IdF a « un parc de logements énergivores plus élevé que les autres régions (45% contre 40%) ». Près de la moitié des logements du secteur seraient des passoires thermiques si l’on additionnait l’ensemble des biens classés E, F et G. Le taux est plus élevé pour les résidences privées, dont la plupart sont situées dans des immeubles à appartements : 55 % sont jugés trop énergivores. Le logement social se porte mieux puisque la part des classes moyennes est de 29 %. D’ici 2034, ces doigts de gant seront hors bail à moins qu’ils ne soient rénovés à grands frais, notamment grâce au fleuron de la rénovation énergétique MaPrimRénov. A noter que le cumul de MaprimRénov et de l’éco-PTZ est possible à partir du 1er juillet 2022, ce qui vous permet de financer la part restante versée par MaPrimRénov sans intérêts. Les difficultés de MaPrimRénov A partir du 1er janvier 2022, le montant du loyer sera réduit en raison de ces nouvelles restrictions réglementaires qui pèsent sur les propriétaires. Le rapport de France Stratégie et de l’Inspection générale des finances, publié en décembre dernier, constate la médiocrité de la politique de rénovation énergétique de notre pays. Selon ce rapport, MaPrimRénov manque à sa mission de lancer des rénovations majeures qui amélioreraient la classe énergétique. que. Le dispositif finance en grande partie des activités individuelles, changeant essentiellement le mode de chauffage, ce qui n’améliore pas l’efficacité énergétique du bâtiment, alors que l’isolation thermique doit être accentuée. Le rapport pointe également le logement collectif, qui représente près de la moitié des logements de base, mais ne représente que 4 % des aides financières de MaPrimRénov. Dans ce rapport, on lit que « l’objectif de réduction de la consommation finale d’énergie ne permet pas d’atteindre les objectifs sociaux fixés liés à la lutte contre la précarité énergétique et à l’élimination des filtres thermiques ». En 2021, v. a bénéficié d’une rénovation complète moins de 65 000 logements, loin de l’objectif annuel de 370 000. Une légère amélioration a été constatée en 2022 : 80 % des dossiers MaPrimRénov concernaient une seule opération de rénovation au premier semestre 2022, contre 90 % il y a deux ans. Ce rapport a permis au gouvernement de développer un système. Parmi les nouveautés qui entreront en vigueur au 1er février 2023, on compte : la suppression des subventions pour les chaudières gaz performantes, une baisse des subventions pour l’achat d’un poêle à granulés ou d’une ventilation double flux, une augmentation de MaPrimRénov Sérénité pour ménages modestes, un relèvement du plafond des travaux financés dans les immeubles collectifs. Les tensions sur le marché locatif en IdF et dans les grandes villes n’en sont qu’à leurs débuts sans politiques gouvernementales volontaristes. Le levier financier de la rénovation énergétique est central, mais les conditions de crédit rendues plus difficiles par la hausse des taux d’intérêt et le problème d’usure peuvent également être mis en cause. De nombreux ménages solvables porteurs d’un projet d’accession à la propriété restent locataires en raison de réglementations dysfonctionnelles. En effet, la voie vers une réforme du taux d’attrition en 2023 se précise. Le prêt devient plus cher, mais surtout disponible. Des sondages réguliers montrent que la grande majorité des Français souhaitent devenir propriétaires pour se constituer un patrimoine, mais aussi pour assurer une relative sécurité dans leur retraite.

À Lire  ZFE-m : Faut-il craindre un détournement de la carte grise à échanger ?

Mutuelle : le remboursement des dépassements d’honoraires en 2023

La sécurité sociale ne rembourse pas les trop-perçus. Ces surcoûts, souvent pratiqués par des spécialistes, peuvent être pris en charge par votre mutuelle dans la limite des plafonds réglementaires. Explications avec votre comparateur Magnolia.fr. Dépassement de l’amel et de la redevance L’assurance sociale prend en charge les frais de soins de santé selon le pourcentage déterminé par la loi ou le produit en fonction du tarif convenu. Le dépassement de ce taux d’intérêt fixe ne donnera lieu à aucune indemnisation de la part d’Amel. Le système de santé distingue trois catégories de médecins : Les praticiens du secteur 1 qui pratiquent le tarif normal dit « acceptable » : ils peuvent appliquer un dépassement d’honoraires dans certaines situations (consultation en dehors des heures d’ouverture du cabinet, consultation à domicile, de nuit). Ces franchises ne seront pas remboursées que vous ayez suivi ou non le cours de maintenance convenu. 2. Médecins contractuels du secteur qui appliquent la gratuité avec tact et modération : si le médecin est membre de l’OPTAM (voir ci-dessous), il doit limiter la franchise d’honoraires ; La Sécurité Sociale remboursera alors sur la même base que le Secteur 1, en réduisant le taux de franchise à votre charge. Les médecins exerçant dans le 3ème secteur qui appliquent la gratuité ne doivent pas être convenus : l’indemnisation de la sécurité sociale est basée sur le taux d’autorisation, soit 0,61 euros si la visite est chez un médecin de famille et 1,22 euros chez un spécialiste, plus un taux de 70% est appliqué. En d’autres termes, vous payez la totalité de la facture. En 2023, le tarif conventionné d’une consultation classique chez le médecin généraliste est de 25 €, auquel s’applique un taux de remboursement de 70 % si vous suivez le parcours de soins convenu : vous serez remboursé de 16,50 € (70 % 25 € – 1 € pièce de participation). Si le médecin émet une facture de 30 €, vous serez remboursé du même montant, soit le reste des honoraires de 13,50 €. Vous devez supporter les 30 % restants du tarif de base et de la franchise. Qu’est-ce qu’OPTAM ? L’OPTAM (Option d’Entraînement Tarifaire Contrôlé) est une convention entre la Sécu et les médecins du secteur 2 (ou qui ont l’option pratique en secteur 2), qui vise à limiter les trop-perçus pour faciliter l’accès aux soins grâce au droit. remboursement par les mutuelles et mutuelles. Le médecin soussigné s’engage à ne pas dépasser la franchise moyenne de 100% sur la base des tarifs conventionnés applicables aux médecins du 1er secteur. Ainsi, un maximum de 50 euros peut être facturé pour une consultation chez un médecin de famille. La plupart des spécialistes facturent des honoraires supérieurs aux tarifs contractuels. Si vous consultez un médecin membre de l’OPTAM, vous bénéficierez du meilleur accompagnement de la Sécu. La consultation d’un spécialiste hors OPTAM secteur 2 est remboursée sur la base de 23 € au lieu de 30 €. Comment éviter les trop-perçus ? Il est recommandé de consulter les médecins du 1er secteur afin de minimiser le ticket de modération, c’est-à-dire le montant qui reste à votre charge. Mais souvent l’offre santé ne permet pas de choisir son médecin. Vous pouvez mieux contrôler vos dépenses de santé en consultant un médecin membre de l’OPTAM, Secteur 2. N’oubliez pas de vous rendre sur l’annuaire santé Ameli http://annoncesante.ameli.fr/ pour savoir dans quel secteur exerce votre médecin et s’il est membre de l’OPTAM. Sachez également qu’une consultation en dehors du parcours de soins coordonné augmentera vos frais restants car la Sécu appliquera un taux de remboursement de 30% sur la base du tarif convenu au lieu de 70%. Remboursement Mutuelle et Franchise Typiquement, la mutuelle rembourse 30% du tarif contracté après 70% de couverture de la Sécurité Sociale. La contribution forfaitaire de 1 euro est toujours à votre charge et n’est jamais remboursée par des organismes annexes. La plupart des assurances complémentaires santé proposent une prise en charge totale ou partielle des franchises. Seuls les contrats de mutuelles santé dits d’entrée de gamme ou low-cost à bas prix, comme certains contrats de mutuelle étudiante, n’offrent pas de prise en charge en cas de dépassement de prix. L’indemnisation des trop-perçus est régie par l’accord dit de responsabilité conjointe e réglementation : Le médecin est adhérent à l’OPTAM : ses dépassements sont déjà limités. La caisse d’assurance maladie peut indemniser jusqu’à 200% selon le tarif convenu. Le médecin n’adhère pas à l’OPTAM : le remboursement des franchises par la mutuelle est limité à 100% de la base d’indemnisation Sécu, déjà inférieure au tarif acceptable du 1er secteur. Prenons un exemple. Si la facture de la consultation est de 50 €, l’assurance de la mutuelle diffère selon le praticien : Base d’indemnisation Indemnisation sûre Indemnisation réciproque Reste à charge Médecin membre OPTAM 25 € 70 % ou 16,50 € 200 % du tarif en vigueur soit 32,50 € (2×25 – 16, 50 – 1 = 32,50) 1 € cotisation forfaitaire Médecin 2ème secteur non adhérent OPTAM 23 € 70 % ou 15,10 € 100 % du tarif de base soit 6,9 € (23 – 15,10 – 1) 28 € (50- 15.1-1) Le cahier des charges des contrats responsables les oblige à proposer une franchise de remboursement des honoraires de consultation d’un médecin non OPTAM, inférieure à celle d’un membre OPTAM. devis d’honoraires pour les praticiens adhérant au dispositif. La différence de couverture doit être d’au moins 20 % du prix de base du service. Vérifiez le niveau de remboursement des franchises par votre mutuelle. Si vous pensez que cela ne suffit pas, résiliez le contrat. La loi permet l’échange mutuel à tout moment et gratuitement après un an d’abonnement. Utilisez des comparaisons d’assurance maladie entre pairs pour trouver un contrat qui correspond à vos besoins et à votre budget.