Immobilier : quels critères pour un premier achat immobilier en 2023 ?

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Il n’y a pas d’âge pour acheter un bien immobilier, mais comme le projet est souvent financé par un emprunt, la question de l’âge idéal est centrale pour éviter de s’endetter trop longtemps. Les banques sont attentives à l’âge futur du propriétaire, notamment pour sécuriser au mieux le prêt avec une assurance de prêt. Quels sont les critères requis pour le premier achat d’un bien immobilier ?

Plus ou moins de 35 ans ?

Il est difficile de parler d’âge idéal dans l’immobilier, car chaque période de la vie peut correspondre à un projet précis (achat d’une résidence principale, investissement locatif), tout dépend de la vision globale d’une personne pour son propre avenir, Si c’est le cas. que l’on peut beaucoup se projeter au regard de la mobilité du travail et des parcours de vie familiale qui peuvent être heurtés (naissance, séparation, divorce, décès).

Une chose est sûre, les Français sont toujours friands de pierre, considérée comme une valeur refuge, surtout en période de crise économique. Un sondage réalisé par l’Ifop début 2022 montrait que 80% des 18-30 ans rêvaient d’être propriétaires de leur résidence principale. Et parmi eux, les deux tiers ont déclaré se donner dix ans pour réaliser leur rêve.

Une autre étude réalisée l’an dernier, cette fois par Harris Interactive, montrait que 70% des personnes de moins de 35 ans mettent le bon âge pour acheter leur premier logement entre 25 et 34 ans. Pour 31% des répondants, la période idéale se situe entre 35 et 44 ans. Concrètement, le premier achat immobilier se fait généralement entre 33 et 38 ans.

Les conditions de crédit immobilier en 2023

Le contexte inédit que connaît le marché immobilier depuis l’été dernier, en lien avec la guerre en Ukraine, a durci les conditions de crédit et réduit le pouvoir d’achat immobilier des familles françaises. Avec la forte hausse des taux d’intérêt, les demandeurs de prêt doivent faire face à l’augmentation continue des prix des logements et au problème de l’usure, devenue un frein à l’adhésion en raison d’une méthodologie de calcul en fort décalage avec la réalité foncière. Pourtant, il y a de l’espoir avec la récente décision de la Banque de France : le versement mensuel du taux de cession, une mesure nécessaire pour les emprunteurs qui devrait prendre effet au plus tard le 1er mars 2023.

Les jeunes primo-accédants sont les premières victimes de ce resserrement de l’accès au crédit, car ils souscrivent aux taux d’intérêt les moins généreux et doivent emprunter sur les durées les plus longues pour maintenir leur taux d’endettement sous la barre des 35% (basé sur le revenu net). y compris l’assurance de prêt). Les conditions d’emprunt en janvier 2023 continuent de se dégrader, entre la hausse incessante des taux d’intérêt et l’effet d’usure.

Actuellement, le taux moyen sur le terme de 20 ans varie entre 2,40% et 2,70%, pour un taux de dépense sur cette maturité fixé à 3,57% pour le trimestre (sauf modification au 1er mars). Plus le taux brut est proche du taux d’intérêt, moins il y a de possibilité d’intégrer tous les coûts d’obtention d’un crédit bancaire :

S’y ajoutent, le cas échéant, des frais de courtage, des frais d’ouverture et de tenue de compte si le prêt est contracté auprès d’une nouvelle banque, des parts dans le cas d’un prêt distribué par une banque mutualiste, et une expertise du bien.

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Jeune emprunteur : quels critères pour obtenir son prêt immobilier ?

Pour toute hypothèque, vous devez montrer vos références, quel que soit votre âge. A 25 ans et à 50 ans, les critères de prêt pour financer votre achat immobilier seront toujours les mêmes :

Cependant, la banque tiendra compte de l’évolution de carrière du jeune emprunteur et pourra lui proposer un prêt palier qui permet de moduler les mensualités.

Ces critères s’appliquent à tous les prêts solidaires, mais si l’un des deux est en CDD par exemple, la banque obligera l’autre en CDI à s’assurer au taux maximum d’assurance de prêt de 100% en règle. tirer le meilleur parti des sommes empruntées.

L’assurance jeune emprunteur

L’assurance est le deuxième coût après les intérêts du prêt. Il représente en moyenne un tiers du coût total d’un crédit immobilier et cette pondération dépend de plusieurs critères étroitement liés à l’emprunteur :

Parmi tous les emprunteurs, les jeunes actifs paient le moins leur assurance de prêt, car les risques de santé sont moindres que les plus âgés. On vieillit vite dans l’assurance, vers 50 ans on passe dans la catégorie senior. Le coût de l’assurance peut alors être aussi élevé que le bénéfice en présence d’une responsabilité civile santé.

Le coût est exprimé par le taux d’assurance prêt immobilier, calculé sur la base du capital emprunté.

La banque vous proposera son assurance habitation, dite contrat groupe, mais vous avez la possibilité de vous assurer ailleurs. Une option d’assurance de prêt gratuite a été inscrite depuis septembre 2010 (loi assurance de prêt Lagarde), qui permet de minimiser le coût de cette couverture par des offres concurrentes. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier pour trouver le contrat adapté à votre âge et à votre situation. Chez Magnolia.fr, les jeunes de 25 à 35 ans bénéficient d’un taux d’assurance moyen de 0,10 % sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans, contre un taux bancaire moyen de 0,34 %.

Dans ce cas, l’assurance déléguée coûte 4 000 €, contre 13 600 € pour le contrat bancaire. Vous économisez 9 600 €, de quoi payer des mètres carrés supplémentaires. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’intérêt financier de la délégation d’assurance de prêt.

Les jeunes emprunteurs sont aussi la population idéale pour profiter de la loi Lemoine. Entrée en vigueur au 1er juin 2022, cette nouvelle réglementation supprime le questionnaire de santé pour les crédits inférieurs à 200 000 € (par assuré, soit jusqu’à 400 000 € en cas de prêt solidaire), remboursés avant le 60e anniversaire de l’assuré. La norme qui limite la durée de remboursement à 25 ans, voire 27 ans dans le cas d’un nouvel achat, les jeunes ont raison du segment, sous réserve de démarrer un prêt au plus tard à 34 ans. Mettre fin au choix médical dans ces conditions facilite l’accès aux assurances et au crédit immobilier pour les personnes stigmatisées par leurs antécédents médicaux.

Un conseil : si vous êtes en bonne santé et avez droit à cet appareil, augmentez un peu le montant emprunté pour vous en sortir. La tarification basée sur le risque est financièrement plus attractive ; dans le segment touché, les assureurs sont contraints de se regrouper, ce qui fait grimper les tarifs d’assurance de 20 % en moyenne.