Immobilier : les prix vont-ils baisser en 2023 ?

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Il n’est pas encore temps de faire le point sur le marché immobilier, mais certains consultent déjà leur boule de cristal et prévoient des évolutions pour 2023. Avec une inflation élevée et des taux d’intérêt toujours à la hausse, le marché devrait donner le ton l’année prochaine, sans qu’il y ait étant un danger dans la maison.

Hausse continue des taux d’intérêt en 2023

Hausse continue des taux d'intérêt en 2023

Comme boussole de l’activité hypothécaire, le niveau des taux de dépôt devrait continuer d’augmenter l’année prochaine, dans la même tendance observée depuis mars 2022. Plusieurs facteurs influenceront le mouvement à la hausse des taux :

Actuellement, le taux d’intérêt à 20 ans s’établit en moyenne à 2% (hors coût de l’assurance de crédit immobilier et hors coût des titres), loin du 1% fixé fin 2021. Les établissements de crédit devraient continuer à augmenter leurs barèmes avant la politique monétaire de la banque centrale et la persistance de l’inflation. Nous nous attendons à ce que les futurs taux d’attrition changent à la suite de cette augmentation des taux d’intérêt pour empêcher la poursuite de l’augmentation des refus de prêt observée par les courtiers depuis l’été 2022.

En fait, c’est le niveau d’usure qui bloque plus l’accès au crédit que la hausse des taux d’intérêt. A 2% voire 3%, le crédit est encore bon marché, mais difficile d’accès lorsque l’écart de points avec l’usure est trop faible pour additionner tous les frais liés à l’obtention d’un financement (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur). La manifestation des courtiers devant la Banque de France, mardi 20 septembre, est une illustration de ce problème… que les autorités considèrent comme passager.

Accalmie des prix immobiliers en 2023

Accalmie des prix immobiliers en 2023

C’est dans ce contexte marqué par une inflation élevée, des taux d’intérêt toujours plus élevés et une grave crise énergétique que Meilleurs Agents présente ses projections pour les douze prochains mois.

Le spécialiste de l’estimation des prix de l’immobilier prévoit un ralentissement après deux années où l’effet Covid a pleinement joué en redynamisant les villes moyennes et les zones rurales. Sur la base d’une inflation supérieure à 4%, d’un taux de chômage inférieur à 8% et d’une nette baisse de la production de crédits de 20%, Meilleurs Agents prévoit un ralentissement du marché immobilier en termes de prix et de volumes de transactions entre septembre 2022 et septembre 2022. 2023, par rapport aux années précédentes.

Après 1,1 million de ventes estimées pour 2022, le volume devrait tomber à 950 000 unités dans les douze prochains mois, avec une hausse moyenne des prix de 3 %. Et derrière une moyenne nationale se cachent irrémédiablement des disparités régionales.

Selon le portail, les prix devraient augmenter en moyenne de 1% dans les 10 plus grandes villes de France et dans les 50 plus grandes communes, la hausse devrait être de +3%. La campagne sort à nouveau du jeu avec un curseur poussé à +5%. Le bonheur n’est pas forcément dans le pré, mais la recherche d’espace a le vent en poupe depuis le développement du télétravail.

Voici les ajustements estimés dans les plus grandes métropoles :

Un marché à deux vitesses apparaîtra :

Comme les deux dernières années où la crise du Covid a changé la hiérarchie des marchés, 2023 devrait confirmer l’engouement pour les villes moyennes et périphériques au détriment des grandes agglomérations. Seule Paris cristallise ce choc sur le marché : caractérisée par une offre excédentaire depuis 2018, notamment sur le segment des passoires thermiques, la capitale aiguise toujours l’appétit des Français, mais de manière moins gourmande.

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Immobilier : qui peut encore emprunter en cette fin 2022 ?

Depuis quelques mois, le taux de désabonnement est le sujet qui revient constamment en matière d’immobilier. Votre prochaine augmentation au 1er octobre suffira-t-elle à éviter les refus de pelle subis par les candidats au prêt ? Le marché immobilier est en effervescence, tant dans le neuf que dans l’ancien, éloignant encore plus la perspective d’une France des propriétaires. Taux d’attrition décalé Les taux d’attrition au 1er octobre 2022 augmenteront automatiquement selon la méthode de calcul mise en place depuis mars 2016. Ils seront publiés au plus tard le 30 septembre. Définis chaque trimestre par la Banque de France (BdF) sur la base du TAEG moyen, puis majorés d’un tiers, les taux d’usure correspondent aux taux que les banques ne doivent pas dépasser durant la période considérée lors de l’octroi de crédits immobiliers. Ce TAEG maximum comprend toutes les commissions prélevées par le prêteur pour accorder le financement : intérêts du prêt représentés par le taux nominal, la garantie (hypothèque, privilège du prêteur ou garantie bancaire), frais de dossier, assurance emprunteur dont le coût représente en moyenne 30% du coût total, les commissions de tout courtier. Vendredi 16 septembre, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la BdF, a indiqué qu’au 1er octobre les fameux taux d’attrition seraient revus « en appliquant les règles existantes », au profit d’une augmentation « bien proportionnée ». La méthodologie de calcul utilisée conduit malheureusement à un décalage des taux d’usure par rapport aux taux d’intérêt qui ne cessent d’augmenter depuis mars 2022. Malgré les appels incessants des courtiers et des banques, les autorités financières continuent de faire la sourde oreille à toute réforme de l’attrition, même temporaire. Toutefois, la réglementation usuraire autorise le Ministère de l’Economie, sur proposition motivée du Gouverneur de la BdF, à abroger la règle du cá calcul et d’adopter des mesures temporaires en cas de variation exceptionnellement importante du coût des ressources bancaires, pendant une période n’excédant pas huit mois consécutifs (article L.314-8 du Code monétaire et financier). La manifestation des courtiers devant la BdF, mardi 20 septembre, n’a guère apaisé les tensions. Le crédit immobilier inaccessible Les établissements de crédit se refinancent à des taux élevés en raison du contexte monétaire et de la politique de la banque centrale. La hausse des taux de la BCE à deux reprises, les 27 juillet et 8 septembre, a fait monter le coût de l’argent, obligeant les banques à réviser leurs grilles de taux en conséquence, et à fermer le robinet du crédit… ou à prêter à perte pour continuer à gagner un éventuel logement . De ce fait, près d’une lime sur deux est recalibrée par ce mécanisme d’usure. Même les ménages solvables sont freinés, non par la hausse des taux d’intérêt sur les crédits, mais par le plafond de verre usuraire qui ne laisse pas de place pour ajouter tous les coûts d’obtention de financement. Une situation saugrenue dans laquelle le crédit immobilier est encore bon marché, mais hors de portée. Nouveaux et anciens marchés en mutation Ce blocage du crédit, lié plus à la stagnation des taux d’usure qu’à la hausse des taux d’intérêt, est concomitant d’un autre frein pour les familles : les prix de l’immobilier. Même si la hausse des valeurs ralentit, la hausse est toujours marquée dans le secteur ancien, avec près de 7 % annuels au deuxième trimestre 2022 (indice Notaires-Insee). Les prix des maisons augmentent plus vite que les prix des appartements, à 8,4% par an contre 4,5%, un phénomène observé depuis le début de la crise sanitaire. Le deuxième trimestre est loin maintenant; L’indice des notaires, basé sur les transactions réelles, est en retard de plusieurs mois sur les tendances du marché. Il ne tient pas entièrement compte s Effets de la hausse des prix de l’énergie, de la dérive de l’inflation et des restrictions d’accès au crédit. Les prêts deviennent encore plus difficiles car vous devez vous endetter davantage pour acheter votre maison. Dans le neuf, le problème grandit avec les coûts de construction exorbitants. De nombreux promoteurs arrêtent leurs opérations pour des raisons économiques : entre le moment où ils évaluent les coûts et l’appel d’offres, les prix s’envolent. Hors Île-de-France, les prix des logements neufs s’envolent (+6,8 % sur un an), tandis que le parc immobilier baisse fortement (-24,3 %). Dans le premier cas, la hausse des taux d’intérêt sur les prêts devrait entraîner un ajustement à la baisse des prix là où ils sont les plus élevés. Il est difficile de dire quand cette évolution se produira, étant donné l’inertie des vendeurs à vouloir renoncer en deçà à leurs prétentions. Si les prix continuent d’augmenter, de nombreux ménages ayant l’intention d’acheter devront rester locataires, ce qui entraînera une faible mobilité sur le marché locatif et une baisse de l’offre de logements. Il faut aussi prendre en compte le segment des passoires thermiques (DPE classé F ou G) dont les loyers sont gelés depuis le 24 août 2022. Face à l’impossibilité financière de renouveler leur bien, de nombreux propriétaires préféreront vendre, parfois à prix coûtant. une perte, celle-ci qu’elle va générer et génère déjà des opportunités d’achat.

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Taux d’usure 2022 : les courtiers reçus par la Banque de France

Mardi 20 septembre, une centaine de courtiers en crédit immobilier ont manifesté devant la Banque de France pour réclamer une hausse significative des taux d’usure. Malheureusement, l’accès au crédit et par extension à la propriété risque d’être bloqué, puisque l’institution n’a pas l’intention de changer d’un iota la méthode de calcul en vigueur depuis 2016. Des courtiers en colère Après des semaines, voire des mois, d’interrogations dans les médias et une pétition en ligne, les courtiers ont usé de moyens drastiques ce mardi 20 septembre, lorsqu’ils ont manifesté devant la Banque de France (BdF). La raison de cette mobilisation sans précédent ? Le taux d’attrition 2022, ce taux légal maximum que les banques commerciales ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Instauré pour prévenir toute éventuelle pratique abusive du prêteur, le taux d’usure est un facteur bloquant depuis des mois et responsable, selon les intermédiaires, d’un nombre très élevé de refus de financement. Les courtiers avancent dès le mois d’août avec un taux de rejet de 45% et chez certains professionnels, les dossiers échoués représentent 70% de leurs demandes. Des chiffres démentis par la BdF, qui affirme que le marché immobilier reste dynamique malgré la hausse des taux de dépôt depuis mars dernier, amplifiée par la nouvelle hausse de septembre 2022. La délégation, conduite par l’Union des intermédiaires de crédit (UIC), a demandé à la BdF pour une « augmentation exceptionnelle de l’usure au 1er octobre », un vœu qui ne sera pas exaucé. François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la BdF, a rappelé que le rôle de la BdF était de calculer l’usure sur la base des dispositions légales pour protéger les emprunteurs, et qu’il n’y avait ni outrage ni déni de la profession, comme certains acteurs l’ont récemment rapporté. . . Taux d’attrition au quatrième trimestre 2022 : un bilan insuffisant Dans un communiqué publié à A l’issue de cet événement, la BdF rappelle que « le taux d’attrition remontera normalement au 1er octobre, de manière plus proportionnée et marquée qu’en juin dernier, selon le ministre de l’Economie et des Finances ». L’institution affirme que cette augmentation « répondra à certaines des situations les plus difficiles d’accès au crédit recensées ces dernières semaines ». La méthode de calcul est discutable, car elle génère un écart trop important entre le temps de port fixé par la BdF et les taux d’intérêt du marché. Compte tenu de la très nette hausse de ces derniers, la stagnation de l’usure depuis un long trimestre a provoqué un effet de ciseaux pour bon nombre de candidats à l’emprunt. Comment justifier auprès des ménages solvables qui rêvent d’accéder à la propriété que le crédit immobilier est encore bon marché, mais inaccessible ? Il s’agit principalement des plus de 55 ans, profils pénalisés par le coût de l’assurance prêt immobilier, mais aussi des jeunes primo-accédants, empêchés par les règles de concession qui renforcent l’exigence d’apport personnel à travers deux plafonds imposés : l’indice d’endettement est plafonné à 35 % du résultat net ; la durée d’amortissement est limitée à 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’acquisition dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux importants). La hausse attendue du taux d’usure au 1er octobre risque de perpétuer le problème et de bloquer certaines transactions. Pour mémoire, le taux d’attrition est le TAEG à ne pas dépasser durant la période considérée. Pour les prêts remboursés sur 20 ans ou plus, le taux d’usure est actuellement de 2,57 %. Avec un taux nominal de 2 % sur 20 ans, l’équation est trop compliquée pour intégrer tous les coûts liés à l’obtention d’un crédit, à commencer par l’assurance de prêt, le second coût après les intérêts du prêt. Quelle que soit la marge autorisée par les nouveaux tarifs Au dernier trimestre 2022, la délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier efficace pour continuer et obtenir le financement de votre projet immobilier.

Immobilier : qui achète des passoires thermiques en 2022 ?

Dans un contexte d’accès au crédit entravé et de hausse des prix de l’immobilier, certains acquéreurs jettent leur dévolu sur les passoires thermiques, ces habitations énergivores ridiculisées par la Loi Climat. Qui sont ces ménages, prêts à entreprendre des travaux de rénovation, pour rendre leur acquisition plus verte ? Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? L’expression s’est largement répandue depuis la loi Climat du 22 août 2021 « relative à la lutte contre le changement climatique et au renforcement de la résilience à ses effets ». Cette loi est la traduction par le législateur de la convention citoyenne pour le climat organisée en 2020 ; il fait référence à de nombreux domaines, tels que les transports, la publicité, l’emploi et l’énergie, ainsi que l’immobilier et le logement. En ce sens, il vise à accélérer la rénovation des logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. En tant qu’émetteur majeur de gaz à effet de serre (un tiers des émissions annuelles en France), les bâtiments doivent devenir plus vertueux : l’ambition est de permettre à tous les Français de vivre dans des logements décents où ils n’ont ni froid l’hiver ni chaud l’été, et atteindre un parc de logements moyenne-basse consommation d’ici 2050. Ce sont des propriétaires stigmatisés de logements énergivores, dits passoires thermiques, c’est-à-dire des biens classés F ou G à l’échelle DPE (Diagnostic de Performance Energétique) qui présentent une forte consommation d’énergie due au manque d’isolation thermique et qui manquent souvent de confort pour leurs occupants. Selon le ministère de la Transition écologique, il y aurait environ 5 millions de passoires thermiques. Bien plus selon l’Observatoire national du renouvellement énergétique (ONRE), qui les chiffre à environ 7,2 millions. En finir avec les passoires thermiques La Loi Climat vise à les éradiquer par diverses mesures mis en place progressivement : gram locations à partir du 24 août 2022 pour les classes F et G interdiction de location pour la classe G en janvier 2025 interdiction de location pour la classe F en janvier 2028 interdiction de location pour la classe E en janvier 2034. Ce n’est pas tout ! L’information sur ce type de logement sera renforcée. Les logements à forte consommation d’énergie mis en vente (maisons individuelles et immeubles collectifs appartenant à un même propriétaire) devront faire l’objet d’un audit énergétique d’ici : avril 2023 pour les classes F et G (au lieu du 1er septembre 2022 initialement prévu) janvier 2025 pour classe E janvier 2034 pour la classe D. L’audit énergétique est une analyse plus complète que le DPE car il définit au moins deux scénarios de travaux pour améliorer l’efficacité énergétique. Par conséquent, cela coûte plus cher. Les annonces de vente de crépines thermiques doivent également mentionner « logement à consommation énergétique excessive », suivi de la lettre énergie. Face au durcissement de la réglementation, de nombreux propriétaires choisissent de vendre leur bien plutôt que d’entreprendre un gros projet pouvant impliquer au moins 50 000 € pour une rénovation efficace. Malgré MaPrimRénov’, les remises qui l’accompagnent et le taux réduit de TVA, les aides publiques sont insuffisantes pour laisser un équilibre supportable à certains ménages. Existe-t-il une demande pour ce type de logement ? Acheteur pour la première fois, profil type d’acheteur d’écran énergétique L’avantage d’acheter une propriété mal notée est le rabais potentiel. La dépréciation moyenne est de 13 % entre une maison classée F ou G et une autre A ou B, mais elle monte à 17 % pour les maisons (étude SeLoger/Meilleursagents). Dans un marché caractérisé par des prix en hausse constante malgré la crise du crédit, où l’endettement à 25 ans ne suffit plus à compenser cette hausse, la clas les acheteurs mal classés d’anciens intérêts immobiliers avec des budgets réduits ou insuffisants pour acquérir la première ou la nouvelle option. Et l’offre ne manque pas. Selon Meilleursagents, la vente de ce type de logements a bondi de plus de 8% en 2021 par rapport à 2020, et l’année 2022 devrait montrer une forte hausse de cette tendance avec la mise en place de la Loi Climat et la dérive inflationniste. Il est clair que les prix élevés de l’énergie modifient la perception de ces ménages énergivores et accélèrent la transformation du marché. Selon l’agence immobilière Hosman, présente dans les principales villes de France, un tiers des acquéreurs de maisons classées F ou G sont des jeunes actifs de moins de 30 ans, sans enfant. Et parmi eux, 60% des premiers acheteurs. Pénalisés par l’exigence de mise de fonds, ils peuvent acheter un logement plus abordable et réduire leur recours au crédit. Ils ont aussi le temps et l’énergie de faire des travaux de rénovation. Et comme la plupart n’envisagent pas de louer leur acquisition, ils échappent à la réglementation sur les passoires thermiques.