Les temps sont durs pour les promoteurs immobiliers. Avec l’augmentation continue des prix et la hausse des taux d’intérêt, ils doivent emprunter sur des durées de plus en plus longues, sans toutefois dépasser la limite réglementaire de 25 ans. Cependant, la démarche reste très difficile face au faible taux d’usure et à l’exigence d’apport personnel.
Nette augmentation des prix immobiliers
La croissance des prix reste soutenue dans l’immobilier ancien, enregistrant une croissance de 2,9% entre mai et juillet 2022, également +2,9% en un an (baromètre LPI-SeLoger d’août 2022). Ce sont les maisons qui affichent la hausse la plus marquée avec une évolution de +3,5% en trois mois, mais une baisse de 0,1% en un an. Les prix des appartements ont augmenté de 2,5 % en trois mois et de 5,2 % en un an.
La hausse des prix dans le secteur ancien se poursuit dans 91 % des villes de plus de 50 000 habitants, avec une hausse annuelle d’au moins 5 % dans 59 % des villes grandes ou moyennes et de plus de 10 % pour les 22 % des Chambre des communes. , tous situés en province.
Dans le neuf, la hausse des prix se renforce plus fortement avec une hausse sur trois mois de 4,6% pour les maisons et de 2,8% pour les appartements. Cette évolution des prix est due à celle des coûts de construction attribuée à la hausse de l’inflation. Elle a pour effet de décourager bon nombre de repreneurs potentiels déjà gênés par les règles de concession et par la contrainte de mobiliser des apports personnels.
Des taux d’intérêt toujours plus élevés
Les demandeurs de crédit immobilier devront également faire face à la forte hausse des taux d’intérêt à partir de mars 2022. Selon l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen toutes durées confondues était de 1,82% en août (hors coût de l’assurance prêt immobilier et coût des titres ). contre 1,70 % en juillet, 1,52 % en juin et 1,19 % en mars.
La hausse des valeurs s’est accentuée durant l’été en lien avec la première hausse des taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne) fin juillet. La nouvelle hausse du 8 septembre 2022 va continuer d’alourdir le coût de l’argent et pénaliser les familles prêteuses. Désormais, il est quasiment impossible de s’endetter en dessous de 2%.
Bien que tous les emprunteurs bénéficient de prêts à des taux bien inférieurs à l’inflation (5,8% de plus qu’un an en août), l’accès au crédit immobilier devient de plus en plus compliqué. Les banques sont limitées dans leur marge de manœuvre par les règles de l’usure, elles ne peuvent pas augmenter les taux des prêts à la mesure de l’évolution monétaire, mais la différence entre le taux brut et le taux de l’usure est insuffisante pour dégager un TAEG inférieur au taux maximum légal. .
Accès au crédit freiné par l’usure
Pour mémoire, les taux d’usure, qui sont les taux maximum au-delà desquels les banques ne peuvent pas prêter, s’appliquent au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et non aux taux bruts publiés par les établissements de crédit et les courtiers. Aux intérêts s’ajoutent tous les autres frais liés à l’obtention d’un financement, les frais administratifs, les garanties et l’assurance hypothécaire, qui représentent en moyenne 30 % du coût global d’un prêt hypothécaire.
Les taux d’usure 2022 sont au cœur d’un débat houleux entre les courtiers et la Banque de France. En raison d’un mode de calcul non adapté à la forte hausse actuelle des taux d’intérêt, la limite d’usure est un facteur bloquant : selon les courtiers, 45% des demandes de financement échouent en raison d’un TAEG plus élevé d’usure.
La publication des nouveaux taux d’usure pour le dernier trimestre 2022 est très attendue et devrait indiquer un relèvement des seuils légaux… qui pourraient être encore trop faibles pour étendre l’accès au crédit si les taux d’emprunt continuent de croître.
Durée de remboursement limitée à 25 ans
Autre frein au prêt hypothécaire : les règles de concession imposées par le Haut Conseil de stabilité financière. Sauf exception, les banques ne peuvent accorder de prêts avec une durée de remboursement supérieure à 25 ans. Allonger la durée du prêt permet cependant de réduire les mensualités et de baisser le taux d’endettement, en échange d’un taux d’intérêt plus élevé.
Toujours selon l’Observatoire Crédit Logement, en août 2022, la durée moyenne des prêts était à son plus haut niveau, à 243 mois, soit 20 ans et 3 mois, contre 238 mois en avril dernier. Face à l’augmentation continue des prix de l’immobilier et à l’augmentation des taux de remboursement exigés, les emprunteurs n’ont d’autre choix que de s’endetter pour des durées de plus en plus longues, mais cette prolongation ne suffit plus et de moins en moins efficace à mesure que les taux d’intérêt augmentent.
La seule bonne nouvelle de septembre concerne les familles qui ont déjà une hypothèque. Grâce à la loi Lemoine, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre l’échéance. Une démarche désormais simplifiée qui permet d’économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée restante d’un crédit immobilier.