Immobilier. Investissement locatif : faut-il prendre certaines …

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Lorsqu’on investit dans l’achat d’un bien pour le mettre en location, il est conseillé de souscrire certaines assurances, comme les garanties de loyers impayés.

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Aujourd’hui à 11h00

Assurance de prêt : des garanties optionnelles pour les investisseurs

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L’assurance habitation PNO, qui n’est pas obligatoire, offre une protection contre les risques survenus pendant une période de vacance du logement par le propriétaire, en complément de l’assurance habitation que le locataire souscrira. Photo Adobe Stock

L’assurance habitation propriétaire non-occupant (PNO), même en cas d’absence de locataire

Parmi les nouvelles restrictions qui vont bientôt peser sur les propriétaires avec le Climate & résilience et les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), devenues contraignantes, ceux qui veulent ou peuvent encore investir en 2023 en vue de la location ont intérêt à être correctement assurés pour limiter les risques, par exemple, loyer impayé.

Avec un investissement locatif, les garanties exigées par les banques sont généralement plus faibles qu’avec l’achat d’une résidence principale. En effet, les loyers perçus peuvent servir à rembourser les échéances du prêt.

Selon Nousassurons, les courtiers en assurance, assurance emprunteur ou assurance crédit doivent comporter au moins des garanties décès/invalidité et des garanties PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) pour un investissement locatif.

Facultatif : garanties ITT (incapacité temporaire de travail), IPP et IPT (incapacité permanente partielle ou totale de travail).

La garantie loyers impayés (GLI), pour sécuriser les loyers

Du fait des garanties moins élevées qui sont souscrites, une assurance emprunteur pour un tel achat « coûte donc environ un tiers moins cher, toutes choses égales par ailleurs, qu’une assurance pour une résidence principale », souligne We Insure.

L’assurance habitation PNO, qui n’est pas obligatoire, offre une protection contre les risques survenus pendant une période de vacance du logement par le propriétaire, en complément de l’assurance habitation que le locataire souscrira.

Elle protège notamment contre l’incendie, les intempéries, les catastrophes naturelles, les bris de glace, les dégâts des eaux et éventuellement contre le vol des locations meublées.

Elle peut intervenir en complément de l’assurance locataire, par exemple en cas de dégâts des eaux, si les travaux dépassent un certain montant. Elle couvre également la responsabilité civile du propriétaire, désormais obligatoire depuis la loi Alur de 2014.

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« Avec l’assurance PNO vous êtes couvert au sein d’une copropriété en cas d’absence d’un locataire ou si le locataire n’est pas au courant de ses cotisations et n’est donc plus assuré », explique Christel Caterino, responsable de l’offre immobilière de Nousassurons . Ou en cas d’accident, par exemple lié à un dysfonctionnement électrique, dont le propriétaire peut être tenu pour responsable. »

L’assurance dommages-ouvrage (DO), en cas de travaux importants

En cas de non-paiement du loyer par le locataire, et jusqu’à la reprise du bien, l’assurance GLI garantit au bailleur le remboursement des loyers impayés, charges comprises (ou indemnité d’occupation en cas de résiliation du bail).

De plus, elle s’occupe du recouvrement amiable ou judiciaire des impayés, de la résiliation du bail à l’expulsion du locataire. Par exemple, il offre au propriétaire une protection juridique.

Cette assurance est-elle encore nécessaire si le projet de loi sur la résiliation automatique des contrats de location en cas d’impayés est enfin adopté ?

S’il est adopté, « en cas d’impayés, les propriétaires pourront résilier le bail sans avoir à engager de procédure judiciaire et ainsi obtenir plus rapidement une expulsion du locataire », souligne Jérôme Robin, fondateur de Nousassurons. Cependant, une action en justice sera toujours nécessaire pour récupérer les loyers impayés… Toujours dans ce contexte, la garantie loyers impayés reste indispensable. »

Autre avantage : en plus du contrat de base, une prolongation « vacance locative » peut être conclue. Dans ces cas, l’assurance couvre également l’indemnisation des pertes de loyers et charges pendant la période d’inoccupation du logement (dans la limite du plafond de garantie et de la franchise).

Si des travaux doivent être effectués dans le logement, mieux vaut être correctement assuré. L’assurance DO s’ajoute à l’assurance décennale obligatoire des artisans, constructeurs et fabricants de matériaux, qui couvre le risque de malfaçon sur un chantier pendant 10 ans.

En cas de problème couvert par la garantie décennale pour les professionnels, l’assurance DO prend en charge le dommage, avance les frais de réparation puis recherche la responsabilité.

Elle se retourne alors contre le ou les assureurs du ou des entrepreneurs s’il y en a plusieurs, éliminant ainsi le risque de recours interminables et d’exonérations de responsabilité.