Comment investir 50 000 euros dans l’immobilier ?
Pour de nombreux épargnants, le climat économique actuel rend les choix d’investissement particulièrement compliqués : après la forte hausse de juin (+100 points de base), les taux d’intérêt à long terme ont drastiquement baissé pour retrouver les niveaux du printemps, même si l’inflation ne semble pas se calmer hors service. Va-t-on vers une récession l’hiver prochain à cause de la crise de l’énergie ? La BCE pourra-t-elle contenir l’inflation sans trop ralentir l’activité économique ? Le prix du pétrole va-t-il enfin repasser sous les 100 dollars le baril ? Les marchés boursiers résisteront-ils à tous ces vents contraires ? Le moins que l’on puisse dire, c’est que les repères que l’on aurait pu avoir pendant quelques années semblent avoir momentanément disparu…
Que faire avec 50.000 euros ?
Vous épargnez depuis plusieurs années ou vous venez de recevoir un héritage. Pour les plus chanceux, c’est un gain de loterie. Le résultat est le même : vous vous retrouvez avec 50 000 euros à investir et vous ne voulez pas prendre trop de risques avec cette somme car vous savez qu’il sera difficile – voire dans certains cas impossible – de réunir une telle somme disponible encore une fois pour l’épargne à moyen/long terme. Mais en même temps vous souhaitez tirer le meilleur parti de l’investissement que vous vous apprêtez à réaliser, sachant que la rémunération proposée sur les placements à faible risque les plus courants (livrets bancaires, contrats d’assurance-vie en euros) est actuellement très faible et loin d’être couvrant le niveau de l’inflation.
Où placer 50.000 euros : 3 pistes pour investir en immobilier
L’immobilier est aujourd’hui la classe d’actifs par excellence qui permet d’allier risque modéré et rentabilité potentielle élevée. En effet, les niveaux de rémunération proposés sur ce type d’investissement atteignent couramment 3% ou 4% selon les zones géographiques (sur les baux résidentiels) et peuvent même parfois dépasser 5%. Cependant, l’inconvénient des biens reste généralement la relative complexité du processus de sélection et la gestion locative parfois anarchique et chronophage. Le droit d’entrée est également un obstacle majeur, car avec une somme de 50 000 euros de nombreux emplacements deviennent hors de portée de l’investisseur, même pour le petit segment des T1.
Investir en SCPI
Le choix d’investir en SCPI pour placer 50 000 euros est tout à fait naturel car il résout le problème du ticket d’entrée dans la classe d’actifs immobiliers, les parts étant disponibles sur la plupart de ces véhicules pour un montant minimum de quelques centaines ou quelques milliers euros. Le niveau de diversification offert par une SCPI est un autre argument de poids car ce mode d’épargne donne accès à un patrimoine diversifié à travers plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de biens immobiliers qui sont pour la plupart déjà loués au moment où l’épargnant achète ses parts. . Avec 50 000 € il est aussi possible de mixer son investissement sur 3 ou 4 SCPI différentes. Les soucis de gestion locative qui peuvent exister sur les immeubles détenus en direct n’ont pas à être sur une SCPI car la société de gestion s’occupe de tout : acheter ou arbitrer le bien immobilier, sélectionner les locataires et assurer le bon encaissement des loyers, suivre l’entretien et les grosses réparations, négociation d’assurance, paiement des taxes foncières… L’épargnant perçoit un dividende net de toutes charges immobilières sur une base trimestrielle (voire mensuelle) pour certaines SCPI), avec un taux de distribution moyen de 4,49% en 2021, certaines SCPI versent même des rendements distribués proches voire supérieurs à 6% !
Investir dans le crowdfunding immobilier
Le concept de crowdfunding vient des États-Unis, il signifie littéralement « crowdfunding », cela signifie qu’il y a une désintermédiation totale de la relation entre créancier et débiteur (ou investisseur et entrepreneur). C’est donc une petite révolution dans la mesure où la relation bilatérale entre l’emprunteur et son banquier (ou entre le créateur d’entreprise et son cercle de « business angels ») cède la place à une forme de mutualisation ou de collectivisation de l’investissement. L’application de financement participatif à l’immobilier a connu un grand succès en France au cours de la dernière décennie. Différentes plateformes se sont ainsi lancées pour financer des projets de rénovation ou de développement immobilier résidentiel ou tertiaire, donnant vie au concept de « crowdbuilding ». Attention à ne pas confondre cette nouvelle génération de produits d’épargne avec l’investissement locatif traditionnel, car il s’agit principalement d’investir dans un programme immobilier au travers de titres financiers : titres de créances ou titres de participation. L’investisseur n’est donc pas propriétaire d’un bien immobilier comme dans le cas de l’investissement locatif en direct ou par l’intermédiaire de SCI, mais propriétaire de titres de créances ou d’actions d’une société (SAS, SA, SARL, etc…). Les plateformes qui proposent du crowdfunding – en réalité assimilable à un placement financier – sont obligatoirement réglementées par l’AMF et ne peuvent exercer leur activité sans avoir obtenu au préalable la forme juridique de CIP (Conseil en Investissements Participatifs), immatriculée auprès de l’ORIAS registre unique des intermédiaires d’assurance, bancaires et financiers).
La rentabilité des opérations de crowdfunding immobilier est généralement bien supérieure à celle d’un investissement locatif traditionnel : par exemple, un rendement moyen de 9,31% en 2020 et 9,23% en 2021. Cerise sur le gâteau, le taux de défaut des programmes est historiquement bas : depuis 2012 une seule transaction a fait défaut avec le placement en redressement judiciaire du groupe Terlat en 2017. ‘HelloCrowdfunding agrégateur de projets.
Miser sur l’assurance-vie
L’assurance-vie bénéficie aujourd’hui d’exonérations fiscales très attractives par rapport aux placements financiers ou immobiliers soumis à l’imposition de droit commun, avec exonération d’impôt sur le revenu sur une durée de détention de 8 ans (jusqu’à un seuil de 4 600 euros pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune). L’inconvénient de l’assurance-vie est que la rémunération des fonds sans risque en euros est actuellement très faible, de l’ordre de 1 %. Mais la bonne nouvelle pour l’épargnant est que l’on peut judicieusement marier la dotation fiscale protectrice de l’assurance-vie avec la forte rentabilité de la classe d’actifs immobiliers grâce aux unités de compte immobilières. Une grande variété de fonds immobiliers grand public sont proposés par les grandes compagnies d’assurance, sous forme de SCPI, OPCI ou SCI, avec des niveaux de rendement généralement compris entre 3% et 5% nets de frais de gestion. L’offre peut comporter un réinvestissement planifié des dividendes distribués sur un fonds en euros, ce qui améliore encore la rentabilité de ce type d’investissement. Autre avantage, l’assureur offre un accès plus aisé à des SCPI sélectionnées dans ses unités de compte qu’un investissement qui se ferait directement dans ce type de véhicule immobilier non coté : frais de souscription négociés, procédures de souscription déléguées à l’assureur. Idem pour la revente de parts : c’est l’assureur qui apporte la liquidité en cas d’arbitrage sur une unité de compte de type SCPI.
Investir 50 000 euros : les meilleurs placements
En résumé, investir 50 000 euros sans prendre de risques excessifs tout en garantissant un certain niveau de rentabilité permet d’éliminer rapidement de l’éventail des placements financiers possibles la plupart des livrets bancaires et des fonds d’assurance-vie en euros en raison de leurs rendements proches de zéro, les placements boursiers dus à une volatilité excessive (phénomène de montagnes russes). L’immobilier sous ses différentes formes représente donc une réponse adéquate – même si elle n’est pas sans risque – à la recherche de la bonne combinaison entre l’objectif de rendement attendu et la perte potentielle acceptable pour un épargnant avisé.
L’immobilier direct demande généralement un droit d’entrée trop élevé pour les investisseurs disposant de 50 000 €, sauf pour les petites implantations régionales sur les biens de type T1 ou T2. Les biens gérés en pools au sein de fonds de consommation (SCPI, OPCI, SCI), en revanche, sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros et permettent un bon niveau de diversification du risque locatif, déchargeant l’investisseur des soucis de gestion. Aussi bien en direct avec la SCPI qu’au travers de l’assurance-vie sur les unités de compte immobilières, de nombreuses aides sont proposées aux épargnants avec des niveaux de rendement parfois supérieurs à 5 %.
Selon le niveau d’imposition propre à chaque profil, la volonté de diversification ou la priorité d’un objectif de rendement ambitieux, il est possible de se constituer un portefeuille combinant différents types de placements immobiliers.
Par exemple, un investisseur souhaitant viser un rendement élevé pourra envisager de placer 10 000 € sur une ou deux opérations de crowdfunding immobilier avec un objectif de 8% et 40 000 € en parts de SCPI (idéalement sur 4 véhicules différents à 10 000 € chacun) offrant une garantie non garantie rendement attendu de 5 %. Cette combinaison d’investissements vous permettra de viser un rendement potentiel non garanti de 5,60 % après frais, avant impôt.
Un épargnant plus prudent, en revanche, qui souhaite privilégier la diversification et la dilution des risques, peut investir 50 000 euros dans un contrat d’assurance-vie divisé en une dizaine de SCI, OPCI et SCPI UC avec pour objectif un rendement moyen de l’ordre de 3% net de frais de gestion. Dans un tel contrat, le risque de perte sera évidemment beaucoup plus limité en échange d’un rendement moindre. Mais pour certains épargnants, la différence de fiscalité entre la dotation d’assurance-vie et le taux marginal qui pèse sur le rendement distribué des SCPI directement souscrites permet de compenser en partie la différence de rendement brut d’impôt.
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