Assurance prêt habitation : pourquoi la loi Lemoine 2022 nécessite un amendement ?

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Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine change le paysage de l’assurance de prêt immobilier, offrant à tout emprunteur le droit de modifier le contrat à tout moment pour réduire le coût de cette couverture exigée par la banque. Il facilite également l’accès à l’assurance en supprimant le questionnaire de santé sous certaines conditions. Un récent rapport de l’Assemblée nationale constate la mise en œuvre satisfaisante de cette nouvelle réglementation et souligne le vide juridique lié aux contrats d’assurances réglementés par le Code de réciprocité.

Premier satisfecit pour la loi Lemoine

Six mois après sa promulgation, la loi Lemoine fait l’objet d’un rapport d’information de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale. Le règlement de l’Assemblée stipule qu’à l’issue d’un délai de six mois après l’entrée en vigueur de la loi, celle-ci fait l’objet d’un rapport présenté par deux rapporteurs, l’un de la majorité présidentielle et l’autre du groupe de l’opposition.

L’objectif est de vérifier si les intentions du législateur sont respectées et de dresser une première liste des nouvelles dispositions introduites par cette dernière loi en matière d’assurance de prêt immobilier, qui, rappelons-le, vise à simplifier l’accès à l’assurance et à rendre le marché plus transparent.

Revenons rapidement sur les trois mesures clés de la loi de Lemoine :

L’exercice du droit de résilier à tout moment l’assurance de crédit immobilier apparaît satisfaisant et ne semble pas poser de problèmes aux opérateurs. Le rapport indique que « les parties entendues s’accordent à reconnaître que les banques et les assureurs traditionnels ont, presque systématiquement et sans exceptions notables, correctement mis en œuvre les procédures et les adaptations technologiques nécessaires à l’application de la loi ».

L’enjeu de cette mesure est évidemment financier pour les assurés. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour voir l’impact du droit de changer d’assurance sur le prix de votre crédit immobilier. Avec la loi de Lemoine 2022 vous ferez des économies !

Il est encore trop tôt pour voir l’effet attendu de la loi Lemoine, à savoir un remplacement significatif de l’assurance emprunteur au profit d’assureurs alternatifs, les bancassureurs occupant 87% du marché. Le courtier Magnolia.fr note toutefois que les demandes de changement de contrat ont bondi de 200 % depuis le 1er septembre.

Hausse des tarifs en assurance de prêt immobilier

Cependant, la loi Lemoine a un défaut que le législateur pointe dans son rapport : une augmentation des primes d’assurance due à la suppression du questionnaire d’assurance de prêt immobilier qui informe l’assureur des risques de santé incarnés par l’emprunteur. Les services du ministère des Finances font état d’une augmentation des taux des assureurs alternatifs d’environ 20% à 25%, ce qui se justifie par la forte association du segment en cause (prêts inférieurs à 200 000 euros remboursés avant le 60e anniversaire de l’emprunteur, soit 400 000 euros pour un prêt solidaire avec 50% de quote-part d’assurance) .

Privées de données de santé pour évaluer les risques et ajuster les primes, les alternatives sont contraintes d’augmenter leurs prix. Les banques sont moins concernées par cette mesure car elles ont toujours pratiqué la mutualisation et leurs marges sur le produit leur offrent une ampleur que les alternatives n’ont pas (jusqu’à 70% contre une moyenne de 30% pour la concurrence).

La loi offre un meilleur accès à l’assurance, mais les tarifs augmentent. Cette augmentation des primes nuit aux jeunes générations, celles qui sont mathématiquement capables de rembourser avant 60 ans. Le rapport rappelle que le prêt moyen tourne autour de 190.000 euros (hors zones resserrées comme l’Île-de-France) et que les prêts de moins de 400.000 euros représentent les deux tiers des crédits immobiliers.

Bug législatif sur les contrats régis par le code de la mutualité

La réalisation de la sélection médicale selon les conditions précitées n’est pas prévue dans le texte initial. Il a été ajouté par les sénateurs en échange de leur vote en faveur du droit de changer à tout moment. Le ministère des Finances a pris connaissance d’incohérences dans la rédaction de l’article 10 de la loi Lemoine, qui mentionne la suppression du questionnaire de santé.

Tel qu’il est rédigé, l’article n’applique pas cette nouvelle loi aux contrats d’assurance régis par le Code de réciprocité. La codification des assurances repose sur trois codes :

A ce jour, aucune mutuelle n’a profité de ce vide juridique pour refuser d’appliquer la loi Lemoine, mais un moyen législatif devrait être rapidement trouvé pour instaurer la sécurité juridique des contrats régis par le Code de la mutualité. Le gouvernement a tenté de déposer un amendement au projet de loi durant l’été, mais le texte a été rejeté en tant qu’avenant législatif.

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Investissement locatif : les avantages du Pinel + 2023

Promis à disparaître, le dispositif Pinel tel que nous le connaissons actuellement a finalement été prolongé jusqu’à fin 2024. A partir de janvier 2033, les conditions changent et l’avantage fiscal est réduit sous réserve du choix de la version Pinel + qui s’accompagne d’exigences environnementales. . Magnolia.fr s’en occupe. Prolongation du dispositif Pinel L’avenir de Pinel en 2023 était pour le moins incertain, la Cour des comptes a jugé à plusieurs reprises le dispositif trop coûteux pour les finances publiques, sans toucher aux zones tendues avec l’efficacité souhaitée. Plusieurs études ont pointé les failles du système, comme celle de l’Olap qui mettait en avant les villes à éviter à Pinel. Le projet de loi de finances 2022 l’a finalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, mais la carotte fiscale est grignotée depuis janvier 2023. Conformément à l’obligation locative, les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôt proportionnelle qui sera réduite en 2023 et 2024 : Durée d’obligation de bail Réduction d’impôt en 2022* Réduction d’impôt en 2023* Réduction d’impôt en 2024* 6 ans 12 % 10,5 % 9 % 9 ans 18 % 15 % 12 % 12 ans 21 % 17,5 % 14 % * en % du montant de la transaction dans la limite de 30 000 € Super Pinel ou Pinel + 2023 Toutefois, il sera possible de bénéficier de la réduction d’impôt au taux plein (taux 2022) en 2023 et 2024 en choisissant Pinel plus ou Super Pinel. Le logement doit répondre à toutes les conditions suivantes : le niveau d’efficacité énergétique déterminé par la réglementation environnementale RE2020 jalons 2025 Classe A sur l’échelle ECD la présence d’espaces extérieurs privatifs (balcon, terrasse, jardin) la surface minimale de vie et d’extérieurs (voir tableau) l’existence d’ouvertures sur l’extérieur (fenêtre ou porte-fenêtre) sur au moins deux façades d’orientations différentes du T3. Typologie Surface habitable minimum Surface extérieure minimum T1 28 m2 3 m2 T2 45 m2 3 m2 T3 62 m2 5 m2 T4 79 m2 7 m2 T5 96 m2 9 m2 A noter qu’il sera très difficile d’atteindre les seuils des indicateurs RE2020 Milestones 2. 025 pour l’année 2023 sauf en évitant le gaz comme système de chauffage. Décret n. 2022-384 du 17 mars 2022 liste l’ensemble des critères d’éligibilité à Pinel+. Les bénéfices de Pinel+ pour l’investisseur et le locataire Pinel+ a pour objectif de stimuler un nouveau marché de l’investissement locatif dans les zones étroites (A, A bis et B1). Les autres conditions liées au Pinel classique restent les mêmes pour le Super Pinel : Le logement est loué comme lieu de vie principal. Le locataire doit respecter le plafond de revenus, calculé en fonction de la composition du foyer fiscal. Le montant du loyer est limité en fonction de la superficie et des caractéristiques du logement. Le locataire peut faire partie de la famille du propriétaire (ascendant ou descendant) à condition qu’il ait son propre foyer fiscal, qu’il renonce à l’allocation logement et que le loyer soit conforme à la réglementation. L’investissement est limité à 300 000 € par an, dans la limite de 5 500 € par m2. A partir de janvier 2025, le Pinel classique disparaîtra pour laisser place au Pinel+, un système plus exigeant en termes d’efficacité énergétique et environnementale lié à la nouvelle réglementation de l’habitat (Loi Climat et Résilience). Pinel + permet aux locataires de vivre dans une maison à haute valeur écologique, à la fois économique en termes de facture d’énergie et de loyer, et très confortable. Le propriétaire fait un investissement rentable, car il est situé dans une zone étroite, qui ne nécessitera pas de rénovation pendant longtemps. La baisse des taux d’intérêt pour Pinel +, a fortiori pour Pinel classique, pourrait encore être écartée en raison de plusieurs facteurs conjoncturels : Hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers : les taux sont au plus haut depuis 7 ans, et l’évolution de l’immobilier pour 2023 n’annonce aucune usure réforme, l’accès au crédit est toujours compliqué en permanence. Hausse des prix de l’immobilier neuf : Outre l’anticipation de la nouvelle norme environnementale RE2020, la guerre en Ukraine fait monter les coûts de construction à des niveaux historiquement élevés et ralentit les délais de livraison des matériaux.

Retraite anticipée : quel impact sur l’assurance de prêt immobilier ?

Vous avez un prêt immobilier couvert par l’assurance emprunteur. Quelles sont les conséquences d’une retraite anticipée sur les prestations d’invalidité et d’incapacité ? Avant d’y répondre, il convient de rappeler les caractéristiques de ces garanties. Assurance emprunteur et perte d’exploitation La banque exige la souscription d’une assurance prêt immobilier pour garantir le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité voire perte d’emploi). Cette couverture complète une autre garantie bien connue (hypothèque ou garantie), qui est toujours imposée par le prêteur, qui intervient en cas de non-paiement dans d’autres situations non couvertes par l’assurance. Garanties incapacité et invalidité Aux garanties de base en cas de décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, soit 100% de taux de dépendance), qui sont obligatoires, s’ajoutent le plus souvent, lorsque l’emprunteur exerce une activité professionnelle, des garanties facultatives pour couvrir invalidité et incapacité : ITT ou Garantie d’incapacité totale et temporaire de travail : entre en vigueur en cas d’interruption de travail pour cause de maladie ou d’accident et couvre tout ou partie des mensualités après la période de retenue, jusqu’à concurrence du montant défini au abonnement. . Garantie IPP ou Invalidité permanente partielle : si l’interruption de travail est prolongée et l’état de santé consolidé, elle intervient si le degré d’invalidité est compris entre 33% et 66%. Garantie IPT ou Invalidité Permanente Totale qui couvre la perte d’autonomie dès que le taux est supérieur à 66%. Spécificités de la garantie ITT Les exigences de la banque en matière de garanties dépendent de la situation de l’emprunteur, elles sont précisées dans la FIS (Fiche Normalisée d’Information) remise au début de la demande de prêt. La garantie informatique T est toujours imposée en cas d’activité professionnelle, l’invalidité garantit une protection renforcée. La garantie ITT peut être activée pendant une durée maximale de 1 095 jours, soit 3 ans, après un délai de carence de 90 jours, qui correspond à la durée des prestations de sécurité sociale. Ce délai peut être plus court pour les TNS (travailleurs sans salaire) et peut être étendu à 180 j ana pour les salariés du secteur privé couverts par un contrat d’assurance collective au sein de leur entreprise. Certains contrats comme l’assurance prêt habitation en avril permettent à l’assuré de choisir sa franchise (entre 30 et 180 jours) et la prime est ajustée en conséquence. Si la suspension de travail est prolongée, les garanties invalidité sont reprises si elles ont été interrompues. Une garantie IPT est généralement exigée pour garantir un prêt destiné à financer une résidence principale ; il n’est pas obligatoire dans le cadre d’un investissement en résidence secondaire ou locatif, mais reste un outil indispensable pour les garanties de prêt à long terme. La garantie ITT s’accompagne de l’exclusion des maladies non objectivables (NNO) concernant la découverte d’affections intestinales (lombalgies, cervicalgies, sciatique, etc.) et psychologiques (dépression, fatigue chronique, burn-out, etc.) . La plupart des contrats alternatifs proposés par les assureurs concurrents des banques proposent un rachat de l’exclusion qui permet à l’assuré, moyennant une surprime pour l’assurance du débiteur, une protection en cas de maladie causée par l’ORM définie dans les conditions générales. . Veuillez noter : les interruptions de travail dues à la grossesse, ainsi que le congé de maternité légal, sont exclus du champ d’application de la garantie ITT. La restitution des mensualités s’effectue en forfait ou sous forme d’indemnité selon le contrat : dans le premier cas, la restitution ne dépend pas de la perte de revenus, mais s’effectue en fonction de la part assurée ; à l’inverse, la rémunération indemnitaire prend en compte toute rémunération reçue d’organismes sociaux et/ou de soins. La poursuite partielle de l’activité met fin à l’indemnisation. Gardez à l’esprit que les contrats proposés par les assureurs tiers sont entre deux et quatre fois moins chers que les contrats bancaires, avec les mêmes garanties, et l’aspect financier de l’assurance alternative est l’un des avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier. Garantie ITT en cas de retraite anticipée Il est possible de prendre sa retraite avant l’âge légal, par exemple pour cause d’ancienneté si vous avez commencé à travailler avant l’âge de 20 ans ou à l’âge de 60 ans . ans si vous êtes bénéficiaire de l’allocation travaux amiante (ATA). Afin d’augmenter la pension de vieillesse, il est possible de travailler au-delà de l’âge légal, mais dès que vous atteignez 70 ans, votre employeur peut unilatéralement vous contraindre à prendre votre retraite. La garantie ITT prend automatiquement fin dès que vous exercez vos droits à pension, que la fin de l’activité professionnelle soit ou non prévue. Il en va de même pour les garanties IPP et IPT conclues. La plupart des contrats d’assurance prêt immobilier fixent le plafond d’indemnisation au 65ème anniversaire de l’assuré, voire jusqu’à 71 ans pour les plus généreux en cas d’activité professionnelle rémunérée. Seule la garantie décès est retenue, et cela jusqu’au terme de l’hypothèque, dans la limite de 85 ans pour les contrats alternatifs les plus protecteurs. Quant à la garantie PTIA, elle prend également fin de facto à 65 ans voire 71 ans, et en tout cas si vous prenez votre retraite. Pour mémoire, la loi Lemoine de 2022 permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre un délai minimum d’engagement ni respecter un délai. Échangez contre une bancassurance avec un contrat externe moins cher et plus protégé après avoir mis les offres en concurrence grâce au comparateur assurance pret immobilier.

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Immobilier : quels changements pour 2023 ?

L’année 2022 touche à sa fin, et dans le secteur immobilier elle restera marquée par une forte hausse des taux d’intérêt et le problème de l’usure, deux phénomènes conjugués qui ont empêché l’accès au crédit et l’ont reporté indéfiniment. nombreux projets immobiliers. Quelles seront les conditions en 2023, entre évolutions réglementaires et craintes d’une nouvelle dégradation du contexte monétaire ? Accès difficile à un crédit immobilier en 2022 Depuis des mois, plus précisément depuis le printemps 2022, les conditions d’emprunt se sont détériorées, en raison d’un fort choc inflationniste et d’une politique monétaire moins clémente de la Banque centrale européenne. Le taux moyen est progressivement passé de 1,05 % en janvier (hors assurance emprunteur et hors frais d’assurance) à 2,25 % en novembre 2022 (données Observatoire Crédit Logement/CSA). Les taux sont les plus élevés de ces 7 dernières années et nous nous dirigeons vers des taux supérieurs à 3% dès le premier trimestre 2023. Réformer l’usure en 2023. Cette hausse des charges locatives entraîne une baisse du pouvoir d’achat des ménages emprunteurs d’environ 15%, d’autant plus pénalisant que les prix de l’immobilier ne faiblissent pas, même si l’on observe un début de baisse des prix dans les grandes villes. La situation ne serait pas si dramatique si elle n’était pas grevée par des réglementations obsolètes sur l’usure, totalement déconnectées de la réalité du terrain. La méthode de calcul trimestrielle est trop en retard sur les taux du marché, qui ne cessent de grimper depuis janvier 2022. 2022, l’année des refus de crédit immobilier Les demandeurs de crédit sont victimes d’un effet ciseau dont on parle peu : une vente sur deux échoue aux rejets de prêt, et la principale raison est le TAP supérieur au TAP. Avertir les pouvoirs publics sur ce phénomène inévitable Mais en septembre dernier, une page Cafpi dédiée au refus de crédit a été créée, qui relaie les témoignages de ménages qui ont fait faillite en raison de problèmes d’intérêts. Accès aux prêts immobiliers 2023 Hausse des taux d’intérêt sur les prêts, usure non fonctionnelle et normes imposées aux subventions du Triangle des Bermudes où les projets immobiliers de maisons françaises disparaissent classer. Faut-il attendre 2023 pour s’engager ? Une nouvelle détérioration des conditions de crédit est prévue. La BCE relèvera à nouveau son taux de refinancement en décembre, et la Banque de France n’entend pas réformer l’usure ni assouplir les règles de prêt (taux d’endettement maximum à 35% et durée de remboursement limitée à 25 ans). Un assouplissement relatif se produira le 1er janvier 2023 avec de nouveaux taux d’intérêt, mais pourrait être de courte durée si les taux d’intérêt continuent d’augmenter. La révolution de la loi Lemoine L’année 2022 est marquée par le blocage du crédit immobilier, mais elle va permettre l’arrivée de la loi Lemoine, un dispositif révolutionnaire qui permet à tout emprunteur de changer d’assurance prêt immobilier à tout moment à partir de septembre 2022, sans attendre d’échéance ni respecter à un délai de préavis. Sortir de la loi Hamon et Bourquin qui a montré ses failles et n’a pas réussi à débloquer le marché de l’assurance emprunteur malgré le principe du libre choix du contrat gravé dans le marbre depuis 2010. Les banques détiennent toujours 87% des cotisations annuelles, mais le boom du Crédit Logement Insurance Change pointe du doigt que les assureurs alternatifs commencent à réduire leur part de marché au profit des ménages emprunteurs. La loi Lemoine devrait aussi être un dispositif inclusif en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 euros remboursés avant le 60e anniversaire. e de l’emprunteur et en renforçant le droit à l’oubli, désormais accessible après 5 ans. Évolutions réglementaires en 2023 Assistance publique L’avenir du PTZ et du Pinel en 2023 était pour le moins incertain, mais les deux dispositifs ont finalement été retenus, mais n’ont pas conservé les avantages des versions précédentes. Le PTZ ou prêt à taux zéro, destiné aux primo-accédants de la résidence principale, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, mais les conditions d’accès vont changer : le montant des fonds testés sera celui de la date de les offres de prêt, et non plus celle de l’année N -2. Il est également possible qu’il vienne du PTZ est conditionné par le niveau d’efficacité énergétique. Des règlements d’application sont attendus. Les taux d’abattement Pinel, réservés aux investisseurs, seront réduits en 2023 puis à nouveau en 2024. Seuls certains logements neufs répondant à des critères environnementaux particuliers pourront bénéficier de Pinel Plus, qui proposera la même carotte fiscale qu’en 2022. La lutte contre les dissipateurs thermiques Les propriétaires de biens énergivores sont dans le collimateur. En 2023, les filtres thermiques, c’est-à-dire les biens classés F ou G sur le barème DPE, seront limités par de nouvelles règles issues de la loi climat : Interdiction de louer des appartements de classe G avec un niveau de consommation supérieur à 450 kWh/an à compter du 1er janvier 2022 Obligation de mettre en place un audit énergétique pour toutes les ventes d’appartements de classe F ou G à partir du 1er avril 2023. L’objectif est d’inciter les propriétaires bailleurs à rénover leurs logements désormais jugés insalubres selon les nouvelles normes, notamment en utilisant MaPrimRénov’, la centrale d’aide à la rénovation énergétique. L’année 2022 a également révélé qu’au diagnostic immobilier du compte d’obtention d’un prêt, l’emprunteur doit pouvoir financer des travaux destinés à requalifier le bien. Taxes foncières Attention aux taxes foncières en 2023 ! Cela pèsera sur le pouvoir d’achat de tous les ménages propriétaires de leur logement. Les futurs emprunteurs doivent également en tenir compte dans leur projet. Si vous pouvez économiser sur les assurances et les crédits, cette taxe est malheureusement impossible à échapper, contrairement à la taxe d’habitation qui disparaît pour tous à partir du 1er janvier 2023.