Les acheteurs de logements ont de plus en plus de mal à obtenir un financement dans un marché où les prix de l’immobilier continuent – en moyenne – d’augmenter, tandis que les loyers bénéficient de mesures de verrouillage.
Croissance des taux d’intérêt et taux de l’usure
Alors que le taux moyen des prêts émis sur 20 ans au 20 septembre atteignait, selon les courtiers, jusqu’à 1%, il atteint désormais 1,9%, soit doublé.
Cependant, à ces taux de base, pour obtenir le TAEG, il faut ajouter tous les frais supplémentaires, notamment les frais de dossier, l’assurance emprunteur, etc. ce qui entraîne bon nombre de dossiers de prêt (jusqu’à 50%), rejetés par les établissements de crédit car ils occasionnent un taux supérieur au taux de prêt (2,57% en septembre 2022 pour ces crédits immobiliers de 20 ans et plus).
Enfin, l’obtention de crédits est d’autant plus difficile que les autorités veillent au respect du taux d’endettement des emprunteurs (35% des revenus) et des établissements prêteurs, ce qui les exonère.
Les emprunteurs à faible revenu et, en particulier, les primo-accédants sont les plus touchés par ces problèmes.
Évolution du prix des loyers
Les agglomérations (par exemple en région parisienne ou dans les grandes villes ou à la frontière suisse) où la situation locative est difficile ont mis en place des systèmes d’encadrement des loyers. Cela fait l’objet d’un examen minutieux.
Par ailleurs, dans le cadre de la loi pouvoir d’achat de juillet 2022, la possibilité d’augmentation des loyers est temporairement limitée à 3,5% par an.
Enfin, dans le but de réduire la consommation d’énergie, les maisons d’habitation classées F et G en termes d’efficacité énergétique ne pourront plus voir leur loyer augmenter, le taux sera appliqué aux classes E et D en moins.
Toutes ces démarches sont donc bonnes pour les locataires, d’abord du quartier mais aussi pour les nouveaux locataires.
Évolution des prix des biens immobiliers
Si la tendance la plus récente est à la baisse des prix de l’immobilier, ceux-ci ont fortement augmenté ces derniers mois, avec, par exemple, un taux de croissance moyen de 7,4% pour les maisons et de 10,2% pour les maisons, entre le premier semestre 2021 et le 1er semestre de 2022.
Chaque marché local a ses atouts, mais toutes les régions sont concernées et, hormis Paris et quelques grandes villes où les prix stagnent, cette hausse concerne les agglomérations, notamment les villes moyennes ou celles du littoral et celles disposant de gares TGV ( et surtout avec le développement des téléphones portables pendant et après la crise du COVID). C’est notamment le cas pour Rennes ou Orléans.
Ce phénomène pénalise les consommateurs, dont le pouvoir d’achat croît à la même vitesse, limitant leur crédit.
Nouvelle donne entre achat et location
Compte tenu de ces différents paramètres, une enquête menée par le vendeur « Meilleurs tarifs » en septembre 2022 sur 32 villes, montre que l’acquisition d’une surface résidentielle de 70 m² est devenue rentable en moyenne en 13 ans et 8 mois après 5 ans. huit mois en 2021. Mais selon les régions et les villes, de fortes différences sont visibles.
Par exemple, une personne qui choisit de rester locataire commence à perdre de l’argent après 28 ans à Paris, Nantes ou Angers, entre 20 et 24 ans à Marseille, Nice, Rennes ou Strasbourg, mais après une période comprise entre 2 et 4 ans. à Reims, Nîmes, Limoges, Mulhouse ou Perpignan.
Bien sûr, d’autres facteurs entrent en jeu pour déterminer s’il est préférable d’acheter ou de vivre en locataire et, en particulier, la politique successorale.