Alors que la réforme des retraites prévoit de ramener l’âge de la retraite à 64 ans, travailler plus longtemps affectera-t-il le pouvoir d’achat des emprunteurs plus âgés ? Le courtier Vousfinancer s’est posé la question et si, en théorie, deux années supplémentaires de revenus professionnels profiteraient à la capacité d’endettement, encore faudrait-il pouvoir accéder au crédit immobilier.
Départ à la retraite à 64 ans
La Première ministre Elisabeth Borne a déclaré : l’âge légal de la retraite sera fixé à 64 ans d’ici 2030 et n’est pas négociable. L’âge de la retraite sera progressivement relevé à partir du 1er septembre 2023, pour atteindre 64 ans en 2030, contre 62 ans actuellement. Par année de naissance, vous devrez travailler un trimestre supplémentaire.
La première génération concernée par la réforme est celle née le 1er septembre 1961 : elle devra encore cotiser 3 mois pour toucher le taux plein et prétendre à une retraite à 62 ans et 3 mois. De la génération 1965, 172 trimestres de cotisations, soit 43 ans, seront nécessaires pour prendre sa retraite à 64 ans.
Le dispositif sera aménagé pour les carrières longues qui pourront mettre fin à leur activité professionnelle à 58, 60 ou 62 ans, selon l’âge d’entrée sur le marché du travail. Le taux plein restera acquis à 67 ans, quel que soit le nombre de trimestres de cotisations.
Pouvoir d’achat immobilier et retraite
Cette réforme des retraites ramène l’âge légal à 64 ans, ce qui signifie en théorie deux ans de revenus supplémentaires d’ici 2030. Ce temps supplémentaire de revenus professionnels a un impact sur la capacité d’emprunt, principalement pour les profils plus âgés qui achètent un bien après 45 ans. voire 50 ans. Rappelons qu’à partir de 2020, la durée maximale de remboursement d’un crédit immobilier est légalement fixée à 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat d’un neuf ou d’un ancien avec travaux.
Le courtier Vousfinancer s’est interrogé sur l’impact de la réforme des retraites sur le pouvoir d’achat des seniors. Question légitime car les banques anticipent les pertes de revenus liées à la retraite. La pension à taux plein est calculée sur la base de 50 % du salaire brut annuel moyen, lui-même calculé sur les 25 meilleures années de carrière du salarié. Lorsqu’un ancien salarié prend sa retraite, il perd environ 50% de ses ressources. La thèse veut travailler encore deux ans pour augmenter son pouvoir d’achat et lui permettre de s’endetter davantage.
Le courtier prend l’exemple d’une femme de 55 ans qui gagne 3 000 euros par mois. Le prêt sur 15 ans lui permet désormais d’emprunter une somme légèrement inférieure à 134 000 euros. Avec deux années de revenus professionnels supplémentaires, sa capacité d’emprunt passe à près de 140 000 euros, soit 6 000 euros de pouvoir d’achat en plus grâce à la réforme.
Crédit immobilier senior
Tout cela reste très hypothétique, car le pouvoir d’achat de l’immobilier dépend du niveau des prix des logements et des taux d’emprunt actuels. Mais malgré ces projections pour le moins incertaines, une chose est sûre : accéder aux crédits immobiliers quand on est plus âgé n’est jamais facile, surtout avec la hausse des taux d’intérêt. La part de ces emprunteurs a fortement baissé ces dernières années, passant de 17% en 2019 à 10% actuellement.
Les profils de plus de 50 ans ont été les premières victimes du problème du taux d’attrition en 2022 compte tenu du poids de l’assurance emprunteur dans le TAEG (Taux Effectif Annuel). Avec un taux de dépenses fixé pour trois mois, il est difficile d’intégrer tous les frais nécessaires à l’obtention d’un prêt alors que les taux d’emprunt ne cessent d’augmenter. Ensuite, il y a un effet ciseau, qui pénalise les ménages modestes contraints d’emprunter aux taux les plus bas pendant les durées les plus longues, mais aussi les seniors et les personnes ayant une expérience médicale. Le coût élevé des assurances pour ces profils rend difficile de rester en dessous du taux d’attrition.
Bonne nouvelle toutefois sur le front du pouvoir d’achat : le taux maximum sur 20 ans atteint 3,79 % au 1er février 2023. La Banque de France a décidé de baisser mensuellement les taux d’intérêt pendant une durée temporaire de 6 mois, pour faciliter l’accès à l’immobilier. prêts immobiliers. Quel est l’impact de la réforme des taux d’intérêt de 2023 sur l’assurance de prêt immobilier ? Plus de place pour inclure l’assurance dans le TAEG, ce qui devrait profiter aux profils plus âgés et plus risqués.
Parmi les conseils pour rester en dessous du taux de dépenses en 2023, la délégation d’assurance, quel que soit votre profil d’emprunteur, reste le levier d’épargne numéro un qui fera baisser votre TAEG. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’intérêt financier à souscrire une assurance externe, plutôt qu’une proposition bancaire.
Dernières publications
Crédit immobilier 2023 : un taux d’usure plus agile mais des taux d’intérêts toujours en hausse
À partir d’aujourd’hui, le 1er février, le taux d’attrition est révisé tous les mois jusqu’au 1er juillet suivant. Avec un taux légal maximum de 3,79% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, il devrait être plus facile d’emprunter. C’est sans compter la hausse constante des taux d’intérêt qui risque là encore de bloquer les projets en raison de l’effet ciseau tant redouté. Taux d’attrition à partir du 1er février 2023 Selon une récente décision de la Banque de France, les taux d’intérêt des crédits immobiliers, ainsi que des crédits à la consommation, seront ajustés mensuellement à partir du 1er février 2023 au lieu de tous les trimestres. La mesure est temporaire et valable six mois, jusqu’au 1er juillet. Seuls les découverts sur les comptes des personnes physiques exerçant pour leurs besoins professionnels et des personnes morales exerçant une activité professionnelle industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou non commerciale restent soumis à un intérêt au taux usuraire sur une base trimestrielle. Les taux d’usure appliqués aux crédits immobiliers pour le mois de février 2023 sont les suivants : Prêts immobiliers et prêts travaux d’un montant supérieur à 75 000 € Taux effectif moyen appliqué durant les 3 mois précédant le 1er février 2023 Taux d’amortissement valable à partir du 1er février 2023 Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 2,65 % 3,53 % Prêts à taux fixe d’une durée de 10 à moins de 20 ans 2,78 % 3,71 % Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans années ou plus 2,84 % 3,79 % Prêts à taux variable 2,72 % 3,63 % Prêts relais 2,95 % 3,93 % Une forte hausse des taux d’intérêt depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine, événement qui a perturbé les conditions de refinancement des banques commerciales, a révélé le caractère inapproprié du système de l’usure. Avec des taux maximum Avec les sommes légales gelées pendant trois mois, les demandeurs de crédit immobilier se sont retrouvés face à l’effet ciseau dès la première hausse des taux d’intérêt. La fenêtre d’enregistrement a duré quelques jours en début de trimestre, elle sera désormais ouverte quelques jours en début de mois. L’accès aux crédits immobiliers reste difficile en 2023 Si le paiement mensuel des taux d’usure est une assez bonne nouvelle, car plus conforme à la réalité du terrain, il comporte un risque que les professionnels du crédit anticipaient déjà : il fera grimper les taux des crédits immobiliers augmenter en 2023. Les banques pourront en effet ajuster plus régulièrement leurs grilles tarifaires, ce qui conduira à une croissance plus rapide de la valeur pour s’adapter aux conditions monétaires en constante évolution. Les courtiers en crédit prévoient des taux moyens sur 20 ans autour de 4 % cet été. Pour mesurer la dégradation du pouvoir d’achat des ménages emprunteurs, regardons dans le rétroviseur. Selon les données de l’observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen sur 20 ans s’établissait à (hors assurance emprunteur et hors coût de l’assurance) : 0,99 % en décembre 2021 2,30 % en décembre 2022. Mi-janvier, le taux moyen provisoire le taux était supérieur à 2 .50%, et d’ici le printemps il devrait monter autour de 3.50%. Certes, les prêts immobiliers deviendront plus accessibles grâce à l’ampleur offerte par le bilan mensuel d’usure, mais cela deviendra nettement plus cher. Fin 2021, un crédit immobilier sur 20 ans à un taux brut de 1 % vous coûte 20 750 € d’intérêts, et en février, si on applique un taux de 2,70 %, les intérêts sont de 59 056 €. Si le taux monte à 4 % en juin 2023, la charge d’intérêts sera alors supérieure à 90 000 euros. Obtenir un crédit immobilier en 2023 Avec cette hausse prévue des taux d’intérêt, comment obtenir un crédit immobilier en 2023 ? Apport personnel suffisant (au moins 20% du montant de la transaction), justifiant une importante épargne de précaution (environ un an de mensualités de remboursement du prêt) et délégant l’assurance de prêt. On ne le dira jamais assez, mais déléguer l’assurance emprunteur est le seul levier d’épargne qui fait effectivement baisser votre TAEG (Taux Annuel Effectif Annuel). Avec des offres alternatives jusqu’à trois fois moins chères que celles des banques, vous bénéficiez d’un pourboire pour rester en dessous du taux d’attrition en 2023. Vous avez 45 ans et pos. vous empruntez 200 000 € sur 20 ans au taux brut de 2,70 %, avec une assurance pret bancaire au taux de 0,52 %. Au TAEG s’ajoutent des frais de dossier (1 000 €) et une caution (2 100 €). Le TAEG est de 3,80 %, un point au-dessus du TAEG (3,79 %). Le prêt a été refusé. Avec une assurance déléguée au taux de 0,13% (taux moyen avec le courtier Magnolia.fr), le TAEG tombe à 3,14% et le financement est accepté. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour découvrir en quoi la délégation d’assurance est un puissant moyen d’économiser et de financer votre projet. Battez la concurrence avec Comparateur Assurance Prêt Habitation, un outil simple et gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché. Avec les conseils avisés d’un courtier en assurance emprunteur, vous pouvez choisir rapidement la formule la plus compétitive qui correspond à vos besoins et à votre situation.
Crédit immobilier février 2023 : le taux maximum sur 20 ans à 3,79%
Les taux d’attrition sont mensuels à partir du 1er février, une mesure sans précédent qui est appliquée temporairement pendant six mois. Le taux maximum autorisé passe à 3,79 % pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, ce qui devrait débloquer certains dossiers et leur donner enfin accès à des actifs. Le taux d’attrition est révisé mensuellement, c’est la première fois depuis l’introduction du système d’usure. Les taux légaux maximum sont révisés sur une base mensuelle au lieu d’une revalorisation trimestrielle du mercredi 1er février au 1er juillet 2023. Cette décision, prise par la Banque de France en concertation avec les représentants des établissements bancaires et courtiers, devrait faciliter l’accès au crédit immobilier , qui est bloquée depuis des mois par des réglementations qui ont dépassé la réalité et qui ne peuvent suivre la hausse constante et rapide des taux d’intérêt. Après avoir longtemps ignoré les mises en garde des intermédiaires de crédit, et plus récemment des notaires, la BdF renonce finalement et accepte une mini-réforme des taux d’usure, admettant sans admettre que le système initialement destiné à protéger les emprunteurs des abus bancaires s’est avéré dysfonctionnel et un facteur excluant les ménages solvables. Parmi toutes ces modifications à partir du 1er février 2023, la mensualisation des taux d’usure s’applique aux crédits à la consommation ainsi qu’aux crédits aux personnes morales. Dans le détail, les taux d’attrition applicables aux crédits immobiliers pour le mois de février 2023 sont les suivants : Prêts immobiliers et prêts travaux de plus de 75 000 € Taux d’attrition janvier 2023 TAEG formés durant les trois mois précédant le 1er février 2023 Taux d’attrition applicable au 1er février 2023 Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 3,41 % 2,65 % 3,53 % Prêts à taux fixe d’une durée de 10 à moins de 20 ans 3,53 % 2,78 % 3,71 % Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans ou plus 3,57 % 2,84 % 3,79 % Prêts à taux variable 3,35 % 2,72 % 3,63 % Prêts relais 3,76 % 2,95% 3,93% Accès à un prêt immobilier en février 2023 Nous vous rappelons que le taux d’usure est défini sur la base du total des taux effectifs pratiqués les trois mois précédents et majoré d’un tiers. Le taux annuel effectif global ou TAEG comprend l’ensemble des frais conditionnant l’obtention d’un prêt : intérêts du prêt exprimés à un taux nominal frais de demande de garantie (hypothèque, privilège de l’usurier ou caution) prime d’assurance emprunteur. S’y ajoutent, le cas échéant, les frais d’ouverture et de tenue de compte, les frais d’expertise immobilière (hors frais de notaire) et les actions dans le cadre d’un prêt agréé par une banque mutualiste. Selon la jurisprudence, la commission du courtier ne fait pas partie des frais intégrés au TAEG car le mandat du courtier est la décision exclusive de l’emprunteur et en aucun cas il ne peut être une condition exigée du prêteur. La réforme des taux d’intérêt en 2023 permettra aux banques de réévaluer leurs taux d’intérêt plus rapidement et plus régulièrement, sans que les ménages ne détiennent de prêts. Jusqu’à présent, la révision trimestrielle de l’usure a été trop lente pour qu’ils répercutent le coût plus élevé de l’argent sur leurs clients. La stagnation du plafond des intérêts à trois mois ne leur a pas permis de répondre dans le détail aux évolutions monétaires constantes, et notamment à la hausse multiple du taux de refinancement de la Banque centrale européenne à partir de juillet 2022. Face à ces restrictions monétaires et aux normes d’allocation qui ont été imposées pour trois ans (taux d’endettement limité à 35% de revenu net, assurance comprise et durée de remboursement limitée à 25 ans), les banques sont obligées d’augmenter leurs exigences d’apport personnel et d’épargne de précaution pour l’obtention d’un crédit immobilier en 2023. Un paiement mensuel temporaire des taux d’intérêt rendra à nouveau abordables de nombreux ménages en lock-out d’hypothèques en raison des TAP en dehors des intérêts. Cependant, les ménages parfaitement solvables qui ont fait faillite ces dernières semaines pourront accéder à la propriété et ne devront plus payer k iria à leur propriétaire. Selon nos projections, les banques pourront financer des dossiers à des taux d’intérêt allant jusqu’à 3% sur 20 ans, à condition que l’emprunteur puisse déléguer son assurance de prêt. Voici un exemple qui illustre l’utilité du taux mensuel de consommation et de la délégation d’assurance : Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans au taux nominal de 3 %, avec une bancassurance au taux de 0,36 %, avec des frais de dossier de 1 000 € et frais de garantie de 2 100 €. L’APR atteint 3,83 %, au-dessus de l’usure (3,79 %). En souscrivant une assurance externe au taux de 0,12% (taux moyen sur Magnolia.fr pour les couples de 25-35 ans), le TAEG tombe à 3,43%. Le prêt est approuvé ! Payer un taux d’usure mensuel ne résout pas tout. Parmi les conseils pour rester dépensé en 2023, la délégation d’assurance de prêt immobilier est un levier d’économie majeur pour minimiser votre TAEG.
Pouvoir d’achat : ce qui change au 1er février 2023
Chaque mois apporte des changements dans la réglementation et les droits des utilisateurs. Économies, taux d’attrition, renouvellement énergétique, arrêts de travail, bouclier tarifaire… voici ce qui change à partir du 1er février 2023. Le livret A augmente . Depuis la remontée de l’inflation fin 2022, le livre réglementé le plus célèbre a passé la première révision à 1 % en février 2022, puis la seconde à 2 % en août. Cependant, le taux reste inférieur à l’inflation, qui a atteint 5,2 % en 2022. À la suite de cette réévaluation, le taux d’épargne national, ou LEP, a également augmenté, passant à 6,1 %. Taux de dépenses mensuel Après de longs mois d’atermoiements, la Banque de France a décidé de revoir les taux d’intérêt sur une base mensuelle plutôt que trimestrielle. Accusé de bloquer l’accès aux prêts immobiliers depuis l’été dernier parce qu’ils ne peuvent pas évoluer aussi vite que les taux d’intérêt, le taux d’intérêt changera donc tous les mois du 1er février au 1er juillet. Mercredi prochain, le taux d’intérêt des crédits immobiliers de 20 ans et plus passera de 3,57% à 3,79%. Cette réforme n’est pas sans conséquence sur le coût des emprunts futurs. Le taux de dépenses mensuel verra les taux des crédits immobiliers augmenter en 2023, les banques pouvant ajuster plus rapidement leurs barèmes. Notez que le taux de dépense fait référence au TAEG maximal approuvé qui est lui-même une expression en pourcentage de tous les coûts associés à l’obtention d’un prêt hypothécaire : intérêts sur le prêt, frais de dossier, garantie (hypothèque, privilège du prêteur ou caution), assurance de l’emprunteur. Et quand le crédit coûte plus cher, économisez sur l’assurance emprunteur en jouant à la d égation. Les offres alternatives proposées par les assureurs concurrents sont jusqu’à 3 fois moins chères que les contrats des groupes bancaires. Sachez aussi qu’il existe des astuces pour rester sous le taux d’attrition en 2023. Remontée du plafond MaPrimRénov Face à l’inflation, notamment des prix des matériaux, le 1er février les plafonds des travaux pouvant être financés par le programme d’aide à la rénovation énergétique MaPrimRénov sont relevés. Quant au régime de copropriété MaPrimRénov, qui permet de financer des travaux d’économie d’énergie dans les parties communes de l’immeuble, le plafond est relevé de 15 000 € à 25 000 €. Pour MaPrimRénov’ Sérénité, qui concerne les travaux permettant d’économiser au moins 35 % d’énergie, le plafond est relevé à 35 000 € au lieu de 30 000 €, afin d’accompagner les ménages les plus modestes dans leur projet global de rénovation. Suspension du travail des personnes positives au Covid-19 On l’oublierait presque, mais le virus Covid-19 fait toujours rage, mais sans élan épidémique, heureusement. Cela a décidé le gouvernement à mettre fin aux suspensions dérogatoires, sans jours de carence, délivrées aux personnes testées positives au Covid. Le couvre-feu, qui a été prolongé à plusieurs reprises, a été instauré afin que les personnes concernées puissent être isolées pour éviter de transmettre le virus. Si la personne ne pouvait pas travailler à distance, elle bénéficiait tout de même de la suspension de travail dérogatoire et payait le salaire journalier sans vérifier les conditions d’éligibilité, sans le délai de carence et sans compter pour le paiement maximum. Désormais, les suspensions de travail pour les personnes contaminées par le Covid sont soumises au délai de carence classique et ne peuvent plus être demandées directement sur une page séparée. e d’Amélie. Consultez notre page dédiée aux modalités pour les emprunteurs longs Covid. Prolongation du bouclier tarifaire Installé en 2021, le bouclier tarifaire a été prolongé en 2023. La hausse du prix du gaz est limitée à 15 % à partir du 1er janvier 2023, et à partir du 1er février, c’est au tour du prix de l’électricité. Ce plafonnement des prix de l’énergie est bien supérieur à celui de 2022 (4%), mais il s’applique à tous les ménages, organismes de logement, logements sociaux, petites entreprises et les plus petites communes. Quel est l’impact du bouclier tarifaire sur la facture énergétique ? une augmentation moyenne de la facture de gaz d’environ 25 euros par mois au lieu de 200 euros en moyenne une baisse des factures d’électricité d’environ 20 euros par mois au lieu de 180 euros Péages et taxis À partir de mercredi prochain, les péages pour les véhicules particuliers augmenteront en moyenne de 4,75 %. Les usagers réguliers, qui effectuent au moins 10 allers-retours par mois sur un même parcours sur les réseaux Vinci Autoroutes, APRR-AERA et Sanef SAPN, pourront bénéficier d’une réduction de péage de 40%, contre 30% actuellement. Les prix des taxis augmentent également. Au 1er février, le prix du billet passe d’un minimum de 7,30 € à 7,65 €, et le prix du kilomètre est augmenté à 1,21 € et à 38,96 € pour le prix horaire maximum.
